Льготные программы касаются не отдельных социальных, либо профессиональных категорий граждан, а скорее определяются объектом залога и наличием либо отсутствием договоренностей между АО «АИЖК» и конкретным заемщиком[1]. В частности, подобные программы на данный момент действуют в таких регионах как: Владимирская область, Новгородская область, Калининградская область, Воронежская область, Республика Карелия[2]. Указанные регионы по всей видимости своим участием в данной программе преследует цель снизить объем избыточного предложения жилья в данных регионах и стабилизировать цены[3].

Главной проблемой отечественного рынка недвижимости остается несоответствие цен на жилье и уровня платежеспособного спроса. Высокие цены на недвижимость складываются под влиянием множества факторов. Так, в большинстве регионов муниципалитеты практически исчерпали возможности по точечной застройке. Однако подготовленных участков не хватает. По данным экспертов, уровень инженерной обеспеченности участков, предлагаемых под застройку не превышает 10 %. Перекладывание расходов по строительству инженерной и социальной инфраструктур на застройщиков ведет к удорожанию квадратных метров. Натуральная субсидия со стороны АО «АИЖК», в виде обеспечения планируемого земельного участка под застройку всей необходимой инфраструктурой, существенным образом снижает издержки при строительстве и обеспечивает минимизацию рисков по своевременному введению объекта в эксплуатацию. Другим немаловажным фактором макроэкономического характера является нестабильный курс национальной валюты. Отрицательная динамика данного показателя побуждает население инвестировать свои сбережения в более стабильные активы – недвижимость, что, в конечном счете, способствует росту цен на недвижимость. В этой связи, дискретная субсидия со стороны АИЖК содержится в установлении диапазонных ставок по ипотеке в регионах, причем ставка на объекты незавершенного строительства с различными сроками является в прямой зависимости – чем ниже завершенность строительства, тем ниже ставка.

Возможность обеспечения при этом устойчивого спроса на объекты недвижимости непосредственно связана с реализацией целевых субсидиарных программ. На данный момент существуют региональные программы целевого льготного кредитования, представляющие льготные ставки для отдельных категорий граждан[4]. Для реализации своих прав на льготную ставку либо специальные условия по ипотеки, потенциальный заемщик должен обратится с заявлением к региональному оператору АО «АИЖК» в интересующем потребителя регионе, приложив документы, подтверждающие основания на предоставление субсидии.

Кроме того, Агентство ипотечного жилищного кредитования совместно с региональными властями запустило специальные ипотечные программы в целях поддержки отдельных групп населения. В рамках льготных программ партнер АИЖК выдает в регионе заемщикам определенных категорий ипотечный кредит по льготной ставке на весь срок кредита.

Процентная ставка по ипотечным кредитам в рамках льготных программ субсидируется Правительствами регионов. Это значит, что от действующей сейчас ставки по ипотечному кредиту АИЖК в размере 9% правительства регионов оплачивают 3 процентных пункта, а также добавляют еще 0,25 п.п. для многодетных семей. Таким образом, минимальный льготный процент на сегодняшний день может составить 5,75% годовых. Льготная ставка по программам АИЖК не зависит от суммы и срока кредита. Она фиксируется на весь срок кредита и не меняется пока действует кредитный договор. Льготный ипотечный кредит можно получить как на первичном, так и вторичном рынке жилья.

Механизм льготного ипотечного кредитования позволяет регионам поддерживать отдельные категории граждан при этом снижать нагрузку на региональный бюджет по сравнению с действующими механизмами субсидирования. В настоящее время АИЖК реализует совместные региональные программы в Новгородской, Владимирской областях, заключены соглашения с Калининградской и Воронежской областями, Ямало-Ненецким автономным округом, Республикой Карелия. В ближайшее время подключатся другие регионы.

Категории жителей, участвующих в программах, определяют Региональные власти в зависимости от потребностей в улучшении жилищных условий отдельных категорий населения. Например, в Калининградской области участниками льготных программ ипотечного кредитования могут стать молодые семьи, работники бюджетной сферы, семьи с тремя и более детьми и другие. Льготная ипотечная программа в Новгородской области рассчитана на молодые и многодетные семьи; семьи, имеющие детей-инвалидов; граждан, имеющих инвалидность. Программа также распространяется на сотрудников ряда государственных и муниципальных учреждений, а также на высококвалифицированных специалистов предприятий, привлекающих инвестиции в регион.

Для того, чтобы уточнить условия программ и проверить возможность своего участия в них необходимо обратиться на прямую к партнёрам Агентства ипотечного жилищного кредитования, реализующим эти программы в регионах Российской Федерации. Список партнеров есть на сайте АО «АИЖК» по ссылке https://xn--d1aqf.xn--p1ai/mortgage/mortgage_products/lgotnye-regionalnye-ipotechnye-programmy/#1496066173391-03dc0ac5-82a4

Помимо этого, существует нецелевая программа поддержки отдельным категориям заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации, утвержденная постановлением Правительства РФ[5] и имеющая бюджет 2 млрд. рублей. Для получения субсидии на сумму не более 1,5 млн. рублей необходимо подпадать под критерии включения в программу и направить в любой форме заявление в АО «АИЖК», рассмотрение каждой заявки происходит комиссией, а о результатах рассмотрения заявитель уведомляется в течение 10 рабочих дней. Программа рассчитана на поддержку в виде реструктуризации более 1000 ипотечных кредитов.

По программе помощи банки могут простить заемщику часть кредита до 30% и до 1,5 млн рублей, списать неустойки и снизить процент по кредиту. Убытки банкам возмещаются из денег, выделенных государством на данной программы.

Для участия в Программе заемщикам, неспособным по объективным причинам исполнять обязательства, необходимо обратиться в банк-кредитор и доказать соответствие ряду требований, установленных Правительством Российской Федерации: в частности, жилье должно быть единственным, платеж по ипотеке должен вырасти как минимум на 30%, а денег на члена семьи у заемщика должно оставаться не более двух прожиточных минимумов, установленных в регионе.

Однако возможны случаи, когда действительно существует риск потери единственного жилья, а заемщик сам не сможет справиться с этой ситуацией, хотя формально и не соответствует критериям программы. Если как минимум по двум критериям, установленным для участников программы, заемщик не проходит, но банк все равно готов оказать адресную помощь, то сам банк, и только он, может организовать обращение в специальную межведомственную комиссию Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Обратившись в межведомственную комиссию банк сможет отстаивать необходимость реструктуризации кредита и увеличения размера помощи заемщику. При этом размер инициированной банком помощи заемщику не может быть увеличен комиссией более чем в 2 раза по сравнению со стандартными условиями Программы.

Межведомственная комиссия состоит из представителей Минфина, Центрального Банка, Госдумы, Совета Федерации, Общественной палаты и Уполномоченного по правам человека. Члены комиссии в индивидуальном порядке рассматривают каждую нестандартную ситуацию, описанную в обращении банка-кредитора и принимают коллегиальное решение по ситуациям, которые не укладывается в формальные требования Программы.

Последовательность вынесения вопросов на рассмотрении Комиссии такова:

• Заемщик обращается в банк с заявлением о реструктуризации кредита,
• Банк предлагает заемщику свои условия по реструктуризации или рефинансированию, а если они не подходят, то

• Банк оценивает соответствие заемщика критериям Программы,
• Банк оценивает размер компенсации по Программе.
• Если по двум условиям п.3 ответ отрицательный, но помощь кредитору остро требуется или размер компенсации в п.4 должен быть выше, то

• Банк обращается в АИЖК с просьбой вынести этот случай на рассмотрение Комиссии.
• АИЖК проверяет пакет документов и направляет его секретарю Комиссии.
• Комиссия выносит коллегиальное решение по индивидуально рассматриваемому случаю.

Приведенные в данной статье программы, предусматривающие меры поддержки заемщиков, подтверждают, что ипотека в России становится ориентированной прежде всего на интересы граждан, позволяя решать вопросы улучшения жилищных условий с минимальными затратами на обслуживание ипотечных займов и защищая их права.

[1] https://realty.rbc.ru/news/592561c19a7947de49c95041

[2] https://xn--d1aqf.xn--p1ai/mortgage/mortgage_products/lgotnye-regionalnye-ipotechnye-programmy/

[3] https://www.newkaliningrad.ru/realty/publications/9766184-nedostupnaya_dostupnost_chto_proiskhodit_na_rynke_zhilya_v_kaliningrade.html

[4] https://xn--d1aqf.xn--p1ai/mortgage/mortgage_products/lgotnye-regionalnye-ipotechnye-programmy/

[5] https://rg.ru/2017/08/17/ipoteka-dok.html