Действительно, на основании положений ст. 29 и ст. 33 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заемщик имеет право лишь пользоваться заложенным имуществом, но не распоряжаться. Кроме того, законодательство обязывает заемщика содержать объект залога в надлежащем виде, осуществлять текущие виды ремонта и производить эксплуатационные расходы. При этом, несмотря на наложение на объект недвижимости обременения в реестре прав на недвижимое имущество, проведение сделок купли-продажи с объектами, находящимися в залоге по договорам ипотечного кредитования возможно.
Приобретенные с использованием ипотечного займа квартира иди дом являются имуществом должника, но, чтобы продать такую недвижимость, нужно получить согласие банка. В настоящее время консолидированной статистики по предоставлению банками таких согласий нет, однако следует учитывать то, что финансовая стратегия любого банка направлена на снижение рисков финансовых продуктов и досрочное погашение ипотеки. В случае продажи объекта недвижимости, находящегося в залоге, с целью досрочного погашения ипотечного займа должен быть заинтересован прежде всего банк. При этом важно, чтобы кредитная организация и заемщик не потеряли потенциальную прибыль от досрочного погашения ипотеки. В этой связи банки часто включают специальные положения в согласие на отчуждение. Как правило, банки соглашаются на уплату части процентов оставшихся кредитных платежей в разумных пределах.
Приняв решение о продаже предмета залога заемщику необходимо сделать прозрачным все информационное поле объекта и избежать распространенного мнения о желательности сокрытия наложенного обременения в виде ипотеки. Наоборот, чем больше продавец предоставит документов, подтверждающих объем и своевременность уплаты кредитных платежей, тем выше вероятность сократить срок продажи недвижимости.
Существуют три сценария проведения сделки по купле-продаже:
1. Самостоятельная продажа объекта
1) Поиск покупателя.
2) Обращение покупателя в банк с заявлением о желании покупки квартиры по стоимости, достигнутой в результате договоренности между продавцом и покупателем, но не меньшей, чем сумма средств достаточных для погашения ипотеки + процент за совершение сделки и услуги нотариуса, которые оплачиваются банком, т.е. на этом этапе стоит уточнить наличие и сумму всех комиссий.
3) Заключение трехстороннего договора между покупателем, банком и продавцом.
4) Проведение сделки купли-продажи, заключающиеся во внесении необходимой суммы для погашения задолженности заемщика в одну депозитную ячейку, оставшейся и причитающейся после совершения сделки заемщика – в другую. Затем с квартиры снимается обременение и оформляется договор купли/продажи. Банк и заемщик получают доступ к своим ячейкам только после оформления и регистрации договора купли/продажи в Росреестре.
2. Делегирование всех полномочий на осуществление сделки и поиск покупателя банковским структурам
Сам процесс фактически совпадает с описанным выше с тем отличием, что продажей объекта недвижимости занимается банк. Данный сценарий может быть интересен заемщику прежде всего тем, что срок продажи объекта может быть существенно сокращен, но при этом заемщик вынужден будет заплатить комиссию банку (в среднем от 2 до 5% от стоимости).
3. Продажа долговых обязательств
Фактически третий сценарий заключается в переуступке обязанности по ипотечному кредиту на другое лицо, и сопряжено с большими тратами по сопровождению сделки, чем описанные выше сценарии. Затраты вызваны необходимостью переоценки предмета залога и удостоверения его текущего состояния, а также страхования.
Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства. Процедура продажи квартиры занимает около 3 недель (5 рабочих дней для снятия обременения и около 2 недель для оформления сделки купли-продажи).
