С 1 июля 2018 года в России начнется пилотная фаза перехода к проектному финансированию жилищного строительства. У россиян по-прежнему сохранится возможность использовать договоры долевого участия в строительстве (ДДУ) для покупки квартир в строящихся домах, однако защита прав и интересов дольщиков будет осуществляться двумя путями: с использованием механизма компенсационного фонда и при помощи счетов-эскроу.
Счет-эскроу представляет собой своего рода аккредитив или виртуальную ячейку для средств дольщиков. В уполномоченном банке – эскроу-агенте – дольщик и застройщик открывают такой счет на срок не превышающий шести месяцев, чем срок действия ДДУ. На этот счет дольщик-депонент вносит сумму равную цене, указанной в договоре. Процент по вкладам на эти средства не начисляется, снять их до завершения строительства не может ни дольщик, ни застройщик. Если все идет по плану, то только после передачи квартиры дольщику банк переводит деньги застройщику. В случае задержек с вводом дома в эксплуатацию хоть на один день дольщик может забрать деньги. Других случаев изъятия депозита с эскроу-счета не предусмотрено.
Между тем, Минфин России считает, что обе схемы переходного периода не обеспечивают достаточной защиты прав и интересов дольщиков, да и их денежных средств. Ведомство намерено законодательно доработать механизмы этих схем в части гарантий выплат пострадавшим в случае действий недобросовестных застройщиков. Предлагаемый Минфином законопроект предусматривает страхование со стороны АСВ каждого счета-эскроу на сумму 10 млн. руб. На наш взгляд, вполне приличная сумма, позволяющая даже при наличии проблем у застройщика приобрести достойное жилье в любом регионе нашей страны.
Параллельно Минстрой России работает над мерами стимулирования использования застройщиками именно механизма счетов-эскроу. Ожидаемое соотношение моделей привлечения средств дольщиков к июню 2019 года составит 70% при помощи компенсационного фонда, 30% - через счета-эскроу. Ведомство намерено смягчить требования для застройщиков, которые будут пользоваться такими счетами для работы со средствами дольщиков. Им, к примеру, разрешат не производить 1,2% от суммы каждого договора долевого участия отчисления в компенсационный фонд помощи обманутым дольщикам.
Действующая законодательная база долевого строительства должна быть переработана в контексте «дорожной карты» перехода к проектному финансированию жилищного строительства к 30 июня 2018 года. В течении следующих трех лет в России будет создана система, при которой уполномоченные банки – эскроу-агенты – будут инвестировать в проекты долевого строительства, неся до 80% затрат на их реализацию.
