В самых широко распространенных в банковской практике случаях ипотека возникает в силу закона. Речь идет о получении ипотеки для покупки жилья на первичном или вторичном рынке, или строительства. Однако, даже в этих случаях необходимо учитывать специфику каждого объекта при оценке возможности получения кредита.

Так при покупке жилья на вторичном рынке необходимо внимательно обратить внимание на требования к нему со стороны банка: фундамент должен быть каменный, цементный или кирпичный, межэтажные перекрытия - железобетонными, металлическими или смешанными. Постройка не должна быть из дерева и иметь аварийный статус, ее износ к моменту выплаты кредита не должен превышать 70%. Важно в контексте программы «реновации» в Москве: для домов старше 30 лет понадобится справка, что он не претендует капитальный ремонт, не подлежит реконструкции или сносу.

Ипотеку можно взять и на квартиру или апартаменты в новостройке. Однако, только в случае приобретения ее по договору долевого участия в соответствии с Федеральным законом № 218. Ипотека по окончании строительства в этом случае также возникнет по закону, но до ввода объекта в эксплуатацию кредит будет обеспечен залогом права требования имущества в пользу банка.

В отдельную группу следует выделить объекты загородной недвижимости. Ипотеку можно получить и на приобретение дач или коттеджей с земельными участками. Однако сложность оценки залоговой стоимости этих объектов и оформления прав собственности на них, особенно на земельный участки, существенно усложняет процедуру выдачи кредита и делает ее более длительной. То же вполне можно отнести и к возможности получения ипотеки для строительства загородного дома. В этом случае в качестве обеспечения принимается участок, который будет в залоге до полного погашения ипотеки.

На этом мы исчерпали возможности ипотеки по закону. Однако, ипотека по договору, а точнее возможность предоставления имеющегося жилья в виде обеспечения кредита, позволяет заемщику кредитоваться для осуществления ремонта жилья, приобретения комнат или долей в квартирах, и даже ветхого или аварийного жилья. В этом случае в дополнение к кредитному договору оформляется ипотечный договор на имеющуюся недвижимость, которая и является обеспечением по кредиту. Вернемся для примера к случаю с необходимостью ремонта в квартире. Если требуется значительная сумма, заемщик может получить кредит в банке под залог ремонтируемого жилья. Сумма кредита будет ограничена 50-70% от оценочной стоимости заложенного жилья.

Отдельно мы бы выделили возможность получения ипотеки на приобретение доли в недвижимости в тех случаях, когда требуется кредит на покупку так называемой «последней доли». Если заемщику уже принадлежит часть квартиры, а средства необходимы для выкупа оставшейся части, и жилье после этого перейдет в собственность заемщика, банк выдаст кредит под залог всей квартиры. Стоит иметь в виду, что такие сделки невозможны между близкими родственниками.

Итак, мы можем выделить следующие объекты или мероприятия, которые можно профинансировать при помощи ипотеки в силу закона или договора:

• строящееся жилье,
• готовое жилье,
• загородная недвижимость,
• доля в недвижимости, например комната или часть квартиры,
• ремонт жилья,
• земельные участки,
• строительство жилья.