Соответствующие критерии вводит Центральный Банк России. Это нужно для особого порядка формирования банками резервов по кредитам застройщикам, использующим счета эскроу. По каким параметрам будут делить девелоперов?
Как известно, с 1 июля у застройщиков начнется «совсем другая жизнь»: компании не смогут направлять средства дольщиков на строительство и будут вынуждены использовать собственные или привлеченные от банков или инвесторов средства. Необходимость в банковском финансировании резко вырастет. При этом для банка не все равно: дать деньги застройщику с качественными проектами, квартиры в которых быстро продаются, либо тому, у кого жилые комплексы и скорость продаж обычно «ниже среднего». В первом случае риски ниже, а значит, на обеспечение кредита нужно закладывать меньше средств, которые в банковской среде принято называть «резервами». Во втором случае банк рискует больше, поэтому будет вынужден увеличивать размер обеспечения (а значит, ставка для девелопера будет выше). Новость от Центрального Банка заключается в том, что регулятор опубликовал критерии, по которым будут ранжировать застройщиков. Говоря официальным языком, он посвящен «порядку формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам».
Чтобы определить степень кредитоспособности застройщика, будут учитывать: рыночные условия, финансовые показатели, стресс-анализ, опыта работы и финансовое положение подрядчиков, качества инвестора. Например, продажа жилья по рыночным ценам (применительно к данному проекту и его классу) будет означать потенциально высокую скорость продаж, а значит, по этому качеству девелопер заслуживает высокого уровня кредитоспособности. Если цены выше рынка на 10%, то компанию можно наградить «достаточным» уровнем кредитоспособности, если на 20% - «удовлетворительным». Цены завышены более чем 20% - кредитоспособность будет слабой. Аналогичным образом оцениваются и другие параметры застройщика. Если рядом с жилым комплексом легко найти альтернативу проекту, кредитоспособность снижается, в округе нет конкурентов – повышается. Заявлен, в том числе, такой параметр, как тип контракта на строительство – один генеральный подрядчик (хорошо) или несколько подрядных организаций (плохо). Критерий «Политическая и правовая среда» включает «Получение необходимых разрешений в соответствии с законодательством Российской Федерации»: если, к примеру, проект планировки не соответствует правилам застройки или землепользования, или девелопер задействован в судебном процессе по поводу возможных нарушений, связанных с культурным наследием, рейтинг кредитоспособности низкий. Таким образом, критерии помогут не только обеспечить риски банков, но и будут стимулировать девелоперов повышать качество своей работы и совершенствовать проекты.
Всего Центральный Банк выделил четыре уровня кредитоспособности: "высокий" (расчетный резерв — от 1 до 5%), "достаточный" (расчетный резерв — от 5 до 10%), "удовлетворительный" (расчетный резерв — от 10 до 35%) и "слабый" (расчетный резерв — от 35 до 100%).
За новостями по теме эскроу-счетов следите на сайте www.спроси.дом.рф.
