Участники долевого строительства, чьи интересы были нарушены действиями недобросовестных застройщиков, могут быть включены в специальный реестр - так называемый «реестр обманутых дольщиков». Порядок ведения реестра зафиксирован специальным приказом Минстроя Российской Федерации от 12 августа 2016 года № 560/пр. Вступившие в силу в феврале 2018 года изменения к нему существенно расширяют категории дольщиков, которые могут считать себя пострадавшими от действий девелоперов.
Неизменным остается главное требование к дольщикам для включения в реестр: они должны располагать зарегистрированным в Росреестре договором о долевом участии в строительстве в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Для того, чтобы участник долевого строительства мог ходатайствовать о включении в реестр, вместо 9 месяцев с момента прекращения выполнения договорных обязательств застройщиком теперь достаточно полгода.
Для включения в реестр дольщику необходимо констатировать проблемный статус объекта. К перечисленным ранее характеристикам проблемного объекта, как-то невыдача или отзыв разрешения на строительство, его остановка из-за нарушения технических и проектных требований, потеря лицензии, прав на застройку участка или банкротство девелопера, добавилось и введение в отношении застройщика одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве. Кроме того, теперь любая из процедур банкротства, применяемая в отношении страховой компании, застраховавшей объект ДДУ, означает отнесение его к категории проблемного. Напомним, что всего таких процедур четыре. Однако, две из них - наблюдение и финансовое оздоровление – не действуют для застройщиков по ДДУ с 1 января 2018 года.
Новые правила предусматривают, что на включение в реестр теперь могут претендовать только собственники жилых помещений. Это положение может затронуть интересы покупателей апартаментов, которые таковыми не являются по определению. Возможно, решение этой правовой коллизии, исключающей эту категорию дольщиков из механизмов защиты, предусмотренных Федеральным законом №218-ФЗ, вероятно, будет устранено принятием в этом году закона, уточняющего правовой статус апартаментов. Не попадают в реестр и граждане, пострадавшие от двойных продаж при долевом строительстве.
В качестве дополнительных оснований для исключения из «реестра обманутых дольщиков» теперь фигурируют такие совершенно логичные основания, как ввод в эксплуатацию проблемного объекта и расторжение договора участия в долевом строительстве.
После вступления в силу нового приказа эксперты ожидают существенного увеличения количества проблемных объектов на сайте Минстроя России, публикующем их сводный перечень - http://www.minstroyrf.ru/problem-objects. Они полагают, что размещенная сегодня на этом ресурсе информация о 834 долгостроях, не в полной мере отражает масштаб существующей проблемы. Расширение списка проблемных объектов поможет центральным и региональным органам власти в полной мере учитывать интересы всех пострадавших участников долевого строительства.
