Два недавних случая с обращением взыскания на жилье должника, широко освещаемые в российских СМИ, дают нам хороший повод вспомнить основания и процедуру использования заложенной недвижимости для покрытия ущерба кредитора. В обоих упомянутых случаях речь шла о единственном жилье заемщика, причем в одном из них в квартире были прописаны малолетние дети, а основанием для действий кредитора стало либо якобы подписанное соглашение об отступном, либо расписка. Сразу оговоримся, что заемщики не имели отношения к ипотечному кредитованию. При помощи жилья обеспечивались потребительские займы. Однако, и в этом случае правильное оформление ипотеки позволило бы избежать даже намека на печальные последствия.
Напомним, что под ипотекой юристы и банкиры понимают залог недвижимого имущества. Заложенная недвижимость действительно может быть использована кредитором для погашения кредита в случае неспособности заемщика его обслуживать. Наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей, согласно последней законодательной практике, не является препятствием для обращения взыскания на предмет залога.
Ипотека может возникать в силу закона. Это происходит, когда заемщик приобретает при помощи целевого кредита квартиру, дом, земельный участок или использует кредит для строительства дома. Заключения договора об ипотеке не требуется, достаточно кредитного договора. Ипотека в силу договора, как следует из определения, возникает, при наличии соответствующих письменных договоренностей между кредитором и заемщиком. Договор об ипотеке заключают одновременно с кредитным договором. Он предполагает передачу в залог уже существующей и находящейся в собственности у заемщика недвижимости.
В обоих наших случаях нерадивые заемщики не потрудились оформить договор ипотеки. Тем не менее истцы в первом случае мошеннически, а во втором по неведению, попытались подменить договор залога соглашением об отступном или распиской. Их действия были оспорены ответчиками в суде и признаны незаконными. С одной стороны, потому, что залог недвижимости не был оформлен должны образом, с другой – обращение взыскание на него проходило в противоправной форме, путем передачи объекта третьему лицу.
Процедура обращения взыскания на объект залога по кредитному договору или договору об ипотеке куда более сложная. Банк может начать претендовать на объект залога, только если залогодатель более трех раз в год нарушил сроки ежемесячных платежей. После отказа оплатить начисленные пени и погасить долг банк направляет по почте извещение о срочной уплате имеющейся задолженности в течение 10 дней. Если реакции не последует и на это извещение, банк обратится в суд, где будет добиваться решения о досрочном взыскании всей оставшейся суммы кредита и процентов. При негативном развитии событий для заемщика, квартиру продадут с торгов, а полученные средства направят на погашение основной суммы долга, процентов, пени, судебных и прочих расходов.
Заемщикам из приведенных случаев следует уяснить, что ипотека не может возникать из расписки. Закон требует соблюдения письменной формы договора и его государственной регистрации. Ипотека является самым надежным обеспечением кредитных обязательств не только для кредитора, но и для заемщика. Она позволяет избежать не только предусмотренных ГК РФ альтернативных опций удовлетворения кредитора, но и избавить участников гражданского оборота от сюрпризов «самодельных» обеспечительных конструкций. И, конечно же, во избежание мошенничества необходимо тщательно изучать любой документ перед его подписанием.
