В соответствии с п. 4 ст. 48 «Закона об ипотеке», согласия заемщика на продажу его закладной не требуется. Банк может передать ее любому юридическому или физическому лицу, естественно, за денежное вознаграждение предварительно уведомив залогодателя в письменном виде. С этого момента новый залогодержатель получает право залога на недвижимое имущество, а также право на получение денежных средств в счет обслуживания кредита, обеспеченного приобретенной закладной. Чтобы обеспечить последнее, банк в письменном уведомлении должен сообщить также новые реквизиты для ежемесячных платежей по кредитному договору.
Сама по себе продажа закладной не несет абсолютно никаких рисков для заемщика. Условия кредитного договора при продаже закладной остаются прежними: изменение кредитного договора предполагает наличие соглашения между заемщиком и новым залогодержателем. Кроме того, эти изменения отражаются в самой закладной и поэтому должны быть зарегистрированы соответствующим образом в Росреестре. Единственное неудобство может возникнуть при продаже закладной в другой регион. В этом случае на получение «живой» закладной, например, для снятия обременения по месту фактического нахождения недвижимости понадобится какое-то время, вплоть до трех месяцев.
В чем смысл передачи закладных? Как мы уже сказали, передача закладных не происходит безвозмездно. Фактически банк продает остаток по выданному ранее кредиту другой организации. До этого сам банк уже заработал на процентах за пользование кредитом, а уже продавая закладную, он возвращает остаток по кредиту. Эти средства вновь можно использовать для выдачи кредита. Если покупателем закладной является другой банк, то он планирует получать доход от обслуживания выкупленного кредита в долгосрочной перспективе. Если покупателем выступает ипотечный агент, то он объединит выкупленные кредиты в большой пул, и под обеспечение закладных выпустит ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) с доходностью, зависящей непосредственно от процентных ставок по приобретенным ипотечным кредитам. Покупателями ИЦБ являются долгосрочные инвесторы, которые заинтересованы в длительном гарантированном заработке на процентах по ипотечному кредиту. Казалось бы, банк и сам может выпустить облигации под обеспечение закладными. Это действительно возможно, однако на рейтинг этих облигаций будут давить риски банка по другим потребительским кредитам не с таким серьезным обеспечением как закладная. Поэтому размещение ипотечных облигаций банка может оказаться менее выгодным, чем продажа ИЦБ, подкрепленных реальным залогом.
Возможность продажи закладных способствует свободному обороту ИЦБ и развитию рынка так называемой секьюритизации. В свою очередь дополнительные возможности по привлечению таким образом «длинных» денежных средств должны благоприятно сказаться на снижении стоимости ипотеки. Для заемщика же смена владельца закладной абсолютно безболезненная и безрисковая процедура.
