Наличие действующего ипотечного кредита не ограничивает возможности заемщика по дальнейшему улучшению жилищных условий. Теоретически можно не только продать заложенную квартиру и приобрести еще лучшую с использованием ипотеки, но и перенести действующий кредит на новое жилье. Согласно статье 345 ГК РФ замена залога по ипотеке действительно возможна, но только с согласия залогодержателя.
Однако, на практике договориться с банком о переносе залога на новую недвижимость практически невозможно. Залог обеспечивает возврат выданного кредита, а он уже потрачен на имеющееся жилье. Фактически перенос залога предполагает сначала необходимость рассчитаться с выданным ранее кредитом или предоставить банку другой объект залога. Сегодня банки соглашаются на смену объекта залога только через полное погашение кредита.
Смена залога по желанию заемщика происходит достаточно редко, ведь фактически это означает необходимость оформления нового ипотечного кредита на приобретаемую недвижимость. Чаще на смене залога настаивают банки. Если по вине заемщика происходит порча залогового имущества, например, при незаконной перепланировке квартир, банки имеют права потребовать предоставления нового объекта недвижимости в качестве обеспечения выданного кредита.
В этом случае оформляется дополнительное соглашение к действующему кредитному или ипотечному договору. В нем указывается изменение предмета договора и введение в договор нового объекта недвижимости. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) регистрируется новое обременение прав на вводимый в договор об ипотеке объект недвижимости, запись об обременении которого отсутствует
При этом у заемщика возникают обязательства по оплате госпошлины за государственную регистрацию ипотеки. Размер госпошлины не зависит от количества внесенных изменений в записи ЕГРП в рамках одного соглашения и составляет 1 тыс. руб. за регистрацию ипотеки для физлиц и 4 тыс. руб. для юридических лиц. За внесение записи в ЕГРП сумма госпошлины для граждан составляет 200 руб., для организаций – 600 рублей
