В настоящее время только два банка, один из которых - принадлежащий ДОМ.РФ банк «Российский капитал», объявили о готовности предложить специальные кредитные продукты с использованием механизма эскроу-счетов для девелоперов. Всего же к участию в проектном финансировании жилищного строительства, по информации Банка России, допущено 55 кредитных учреждений. В чем плюсы перехода на эскроу-счета для дольщиков и застройщиков?
Механизм эскроу-счетов позволяет надежно защитить денежные средства покупателей новостроек. Деньги дольщиков не поступают в неограниченное распоряжение застройщиков. Они хранятся на депозитах в уполномоченных банках Доступ к ним застройщик получает только после сдачи объекта в эксплуатацию. Средства идут, в том числе, на погашение целевого кредита. В случае превращения строящегося объекта в проблемный дольщики получают возможность вернуть свои деньги.
Для застройщиков также есть ряд преимуществ. Во-первых, ставка по целевому кредиту в рамках проектного финансирования может быть снижена по мере увеличения количества открытых эскроу-счетов. В этом случае сумма, которая останется в распоряжении банка по окончании строительства возрастает, а с ней сокращаются и риски кредитного учреждения. При этом девелопер, благодаря полученному кредиту, сохраняет возможность финансирования проекта вне зависимости от скорости продаж строящихся квартир. К тому же, наличие защиты средств граждан в виде эскроу-счетов сделает проекты более привлекательными для покупателя, а значит позволит увеличить продажи.
Минстрой России считает, что справедливый уровень ставки при проектном финансировании составляет около 7% годовых. Ранее мы указывали на то, что депозиты дольщиков являются беспроцентными. У банка не возникает дополнительных затрат в связи с выплатой вознаграждения вкладчикам, а стоимость содержания эскроу-счетов эксперты оценивают в 0,15 процентного пункта. К тому же, эти счета являются обеспечительным залогом по кредитам, поэтому риски у банков в этом случае практически отсутствуют. В единственном пока пилотном проекте кредитования с использованием эскроу-счетов в зависимости от их доли в общем финансировании она может составить 5-7% годовых.
Условия кредитования застройщиков могут в ближайшее время вообще существенно смягчиться. Банк России до конца 2018 г. намерен разработать новый рейтинг для кредитных организаций в сфере проектного финансирования. Он позволит расширить список уполномоченных банков и включить в него региональные кредитные учреждения.
Наконец, использование эскроу-счетов освобождает застройщиков от необходимости соответствовать требованиям некоторых других уже вступивших в силу поправок к 214-ФЗ. Эскроу-счета в достаточной степени защищают деньги граждан от нецелевого использования застройщиками, поэтому нет смысла предъявлять дополнительные требования к ним. Постепенно начинать использовать эскроу-счета застройщики могут в течение года уже с 1 июля.
