Однако недавно произошли существенные изменения, касающиеся государственного регулирования приобретения объектов строящейся недвижимости по договорам долевого участия и защищающие права дольщиков.

Во-первых, в ноябре текущего года начнет работу Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Создали этот фонд для того, чтобы исключить наличие на рынке недобросовестных застройщиков, привлекающих средства граждан на строительство объектов жилой недвижимости, а потом исчезающих с деньгами. Фонд заменит действующую сегодня систему страхования строительства нового жилья, признанную государством и участниками рынка неэффективной. Теперь застройщики будут обязаны вносить в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства 1,2% стоимости каждого договора долевого участия. В случае несостоятельности застройщика дольщики получат компенсацию из средств Фонда. Эксперты уверены, что такая система снимет опасения потенциальных дольщиков по отношению к покупке строящегося жилья и будет способствовать оживлению спроса. Да и в целом, работа фонда снизит риски для отрасли жилищного строительства.

Во-вторых, в России создаётся единая информационная система жилищного строительства. Она должна повысить прозрачность рынка жилищного строительства за счет оперативного предоставления информации всем его участникам по всем многоквартирным домам, которые строятся с привлечением средств участников долевого строительства. Предназначена единая система не только для застройщиков, контролирующих органов и органов самоуправления, воспользоваться ее данными смогут и простые граждане, дольщики, например. Это будут общие статистические данные по всем вопросам жилищного строительства и кредитования, а также по отдельным строящимся объектам.

Единая информационная система жилищного строительства будет особенно полезной для интересующихся ипотекой на квартиры в строящихся домах. В ней будет все: от анализа потенциала жилищного строительства и прогноза ввода жилья до мониторинга финансового состояния застройщика, статистики по продажам и условий ипотечного кредитования.

Указанные инструменты государственного контроля и поддержки участников долевого строительства необходимо использовать при рассмотрении вопроса о приобретении строящегося жилья с помощью ипотечного займа. Цена на такое жилье ниже, а значит необходим и меньший кредит с меньшей переплатой.

Например, двухкомнатная квартира в строящемся доме в Москве со сроком сдачи в 2018 году стоит 7,5 млн рублей. Застройщик предлагает ипотеку крупного банка под 9,7% с первоначальным взносом 15%. При сроке кредита 10 лет расчет выглядит вот так:

• Ежемесячный платеж 97 871 руб.
• Переплата по кредиту 4 242 493 руб.

Аналогичная двухкомнатная квартира в готовом доме стоит в среднем 10 млн рублей. При сопоставимых условиях ипотечного кредита результат расчета таков:

• Ежемесячный платеж 130 495 руб.
• Переплата по кредиту 5 656 657 руб.

Расчет ежемесячных платежей и сумм переплаты показывает, что ипотека на квартиры в строящихся домах более выгодна для заемщиков, а увеличение стоимости квартиры после сдачи дома фактически компенсирует заемщику расходы на переплату по ипотечному займу.