Верховный суд вынес решение по делу о сделке с задатком восьмилетней давности – оно может стать ориентиром для рынка жилья. Рассмотрим, что такое задаток в сделках с недвижимостью и когда он может быть возвращен.
Задаток – это способ обеспечения исполнения обязательств, подсказывает нам Гражданский кодекс: «Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».
При покупке недвижимости задаток позволяет утвердить серьезность намерений и таким образом забронировать понравившийся объект. При этом нельзя приравнивать его к авансу, который выполняет чисто платежную функцию: даже если сделка не состоялась, аванс возвращается полностью, и неважно, кто передумал. Термин «залог» означает практически то же самое, что и «задаток», однако он используется при передаче какого-либо имущества в качестве предмета обеспечения обязательств по сделкам.
Дело, по которому вынес решение Верховный суд, касалось порядка возвращения задатка. Тема, актуальная для всех, кто планирует совершать сделки с недвижимостью. Право передумать продавать или покупать есть у всех, но в соответствии с договором за это приходится нести издержки. Как правило, задаток составляет 2-12% от суммы сделки. Однако в данном случае сумма намного больше – она составила 162 тысячи долларов при стоимости части дома в 192 тысячи долларов.
Суть в следующем: в 2010 году стороны подписали предварительный договор купли-продажи жилого дома, был внесен задаток в размере 162 тысячи долларов, но сделки не было. В 2016 году несостоявшийся покупатель попытался отсудить деньги у продавца недвижимости, а также проценты за их использование в течение 7 лет. Областной суд его требования удовлетворил, правда, проценты были уменьшены. Ответчик обжаловал решение в Верховном суде – и получил положительное решение. Верховный суд обратил внимание на статью Гражданского кодекса 381, где сказано: если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. В данном случае именно покупатель отказался покупать дом, а значит, сделка сорвалась по его вине. Итог - дело о возврате средств будет пересмотрено. В Верховном суде полагают, что в подобных делах в первую очередь необходимо определить ответственного за срыв сделки, и уже исходя из этого принимать решение.
Отметим, что, согласно законодательству, есть ряд ситуаций, когда вернуть задаток все-таки можно. Перечислим основные:
·Если договор купли-продажи прекращен из-за невозможности одной из сторон соблюдать его, либо же по обоюдному согласию обеих сторон;
·Гибель заложенного имущества или прекращение заложенного права
·Продажа предмета залога для удовлетворения требований залогодержателя
·Если соглашение о задатке было оформлено неправильно. В частности, важно корректное использование терминов: если указать, что денежные средства передаются в качестве залога, соглашение может быть признано недействительным, так как залог с юридической точки зрения, напомним, имущество.
При заключении договора о задатке, залоге или авансе следует внимательно читать каждый пункт договора и руководствоваться определениями Гражданского кодекса, в частности, статьями 308, 381 и 416
Подробнее о процедуре покупки недвижимости на сайте www.спроси.дом.рф
