Альтернатива продажи квартиры возникает редко из-за ее возможных последствий с точки зрения налогового и семейного законодательства для подоходного налога, возврата НДФЛ при сделке с родственниками или возникновения совместной собственности супругов, если потенциальные родственники-покупатели состоят в браке.
О дарении квартиры речь часто заходит в том случае, когда существуют так называемые обязательные потенциальные наследники: нетрудоспособные супруги и родители, а также малолетние иждивенцы возможного завещателя. Их доля составляет половину от того имущества, которое они бы унаследовали при обычной очередности по закону. В этих случаях договор дарения позволяет лишить последних возможности как-либо претендовать на недвижимость. Однако, существуют и другие обстоятельства, которые необходимо учитывать для принятия взвешенного решения.
Хлопоты завещателя при желании оставить посмертное распоряжение ограничиваются походом к нотариусу и подготовкой текста самого завещания. Все остальные обязанности, связанные с оформлением собственности, лягут на плечи наследователя после вступления документа в силу. Дарителю же вместе с одаряемым придется пройти все процедуры, связанные с регистрацией договора дарения и перехода права собственности в органах Росреестра.
В отношении налогообложения следует иметь в виду, что наследство не облагается налогами на доходы физических лиц. То же действует и в случае договора дарения между близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, бабушками и дедушками, сводными родственниками). А вот дальним родственникам в качестве налога придется заплатить 13% от стоимости квартиры.
Ключевым же при принятии решения о завещании или дарении, на наш взгляд, являются обстоятельства, связанные с моментом перехода прав собственности. В первом случае квартира остается в собственности завещателя до его смерти, во втором случае она сразу же становится собственностью одаряемого. Завещание в любой момент до его вступления в силу можно отменить, изменить или отозвать без существенных дополнительных усилий. Отмена договора дарения потребует наличия существенных и, возможно, судебного разбирательства. Впрочем, и завещание можно оспорить в суде – естественно, post mortem - причем даже признав завещателя недееспособным. Однако судебные перспективы такой процедуры неоднозначны. Кстати, во избежание возможных споров и разногласий - в случае завещания уже скорее между родственниками - подарить и завещать квартиру можно с определенным условием для выгодоприобретателя, как материального, так и нематериального свойства.
Подводя итог, можно констатировать, что при сопоставимой стоимости оформления в случае обоих волеизъявлений в пользу близких родственников, завещание является более безопасным вариантом распоряжения собственностью, чем ее дарение. Следует, однако, иметь в виду, что только дарение может обеспечить стопроцентный переход прав собственности именному тому, человеку, которому их и хочется передать.
