Важной предпосылкой снижения ставки по ипотечным кредитам является внедрение на рынке ипотечного кредитования механизмов, позволяющих сократить издержки банков на выдачу и сопровождение кредитов. Одним из механизмов является перевод ипотеки в электронный формат. На днях эксперты Агентства ипотечного жилищного кредитования сообщили, что около 84% заемщиков готовы пользоваться им при оформлении ипотечного кредита. По мнению руководства АИЖК, весь процесс одобрения, выдачи и сопровождения ипотеки в России скоро должен стать цифровым. До последнего времени этому препятствовало отсутствие возможности оформления ипотечной закладной в электронном виде.
Закладная при ипотечном кредите подтверждает право залога кредитора на предоставленное в качестве обеспечения по кредиту жилье. Сегодня это, как правило, бумажный документ, который регистрируется в «Росреестре» и хранится в депозитарии - компании, которая является профессиональным участником рынка ценных бумаг.
С 1июля 2018 года начнут действовать изменения к закону об ипотеке, вводящие в обращение электронную закладную. Для ее создания заемщик должен будет заполнить специальную форму в интернете на сайте Росреестра или на портале государственных услуг. Форма должна быть заверена электронной подписью (ЭЦП) заемщика и кредитора. Затем закладную проверяет Росреестр и подписывает ее уже при помощи своей ЭЦП. После этого он в электронном виде направляет закладную указанному в кредитном договоре депозитарию, который в дальнейшем производит учет всех прав и их переходов по данной закладной. В качестве подтверждения прав залогодержателя с этого момента фигурирует выписка со счета депозитария, указанного при регистрации.
Внедрение электронной закладной позволит устранить все неудобства «бумажного» документа, возникающие в первую очередь при работе с большим количеством закладных одновременно. Будет снято огромное количество бюрократических ограничений, что приведет к снижению издержек, связанных с подготовкой, передачей и хранением бумажной версии документа. Это очень важно для поддержания процесса секьюритизации ипотечных кредитов – их рефинансирования путем выпуска ипотечных ценных бумаг.
К развитию цифровой ипотеки уже подключилась и Российская ассоциация криптовалют и блокчейна (РАКИБ). Созданная ей рабочая группа, в которую вошли представители крупнейших банков и АИЖК, должна проработать процедуру выдачи ипотеки на базе технологии блокчейна. Распределенные базы данных с индивидуальным доступом участников ипотечной сделки к закладной в рамках предоставленных прав на различных этапах существования закладной позволят сделать всю цепочку распоряжения этим документом более прозрачной, полностью исключить риски мошенничества и ошибок, ведущих к судебным процессам.
Группа должна будет решить технологические, законодательные и даже консультационные задачи, призванные обеспечить быстрый и эффективный переход рынка ипотеки к новейшим технологическим решениям. Но главным вызовом для экспертов станет создание системы, позволяющей снизить операционные риски для банков-кредиторов. Ее технологическое решение на основе смарт-контракта должно обеспечить сохранность всех записей в истории закладной и отражение всей цепочки действий залогодателя и залогодержателя.
По мнению экспертов, переход к электронной ипотеке на технологии блокчейна позволит минимизировать затраты при обслуживании ипотеки, сократить необходимое для секьютиризации ипотечных сделок время, увеличить оборачиваемость кредитных ресурсов, и обеспечить защиту интересов всех участников ипотечных сделок от мошенничества. Снижение рисков банков-кредиторов, а также их издержек при работе с электронной ипотекой, положительный эффект ее внедрения для процедуры выпуска ипотечных ценных бумаг, на наш взгляд, в конечном итоге должны будут отразиться на снижении процентной ставки по ипотечным кредитам, что, конечно же, будет выгодно потенциальным заемщикам.
