Любой объект недвижимости может быть оформлен на детей, в том числе и на несовершеннолетних. Как правило, родители или другие близкие родственники передают детям жилье с тем, что гарантировать им «крышу над головой» к моменту наступления совершеннолетия. Собственность, подаренная ребенку родственниками или перешедшая к нему по завещанию, не считается совместно нажитым имуществом, и никакие семейные передряги не смогут ограничить право на нее. Впрочем, иногда внезапно возникающие жизненные ситуации требуют расстаться с квартирой, в которой выделена доля ребенка. В таких случаях существует ряд особенностей, на которые необходимо обратить внимание.
Сразу отметим, что осуществить какие-либо сделки с квартирой сами несовершеннолетние не смогут: до 14 лет за них это могут сделать только родители или опекуны, в возрасте с 14 до 18 лет потребуется письменное разрешение несовершеннолетнего собственника. В любом случае волеизъявление ребенка или его представителя необходимо довести до сведения органов опеки, без согласия которых сделка с собственностью несовершеннолетнего не состоится. Единственное исключение связано с признанием достигшего 16 лет ребенка дееспособным на основании судебного решения.
Любая сделка с квартирой, долей в которой обладает несовершеннолетний, должна быть одобрена органами опеки. Обойти это требование не удастся, так как без соответствующего разрешения права собственности не будут внесены в ЕГРН. Надзорные органы должны убедиться в том, что права ребенка не нарушаются: он получает идентичную долю в равнозначном жилье, а жилищные условия не ухудшаются. Ухудшением считается в том числе и наличие большего числа прописанных в новой квартире, чем в прежнем жилье, даже если прежние собственники планируют выписаться после продажи.
Частью процедуры одобрения сделки органами опеки является собеседование с родителями и несовершеннолетними детьми, которым исполнилось 14 лет. Сотрудники опеки могут потребовать осмотра приобретаемого для ребенка жилья для того, чтобы лично убедиться в соблюдении интересов ребенка и качестве приобретаемого жилья. Как правило, опека требует одновременного совершения сделок по двум объектам недвижимости. Если это невозможно, то деньги в размере доли ребенка от продажи квартиры переводятся на специальный счет, с условием, что новую квартиру необходимо приобрести в течение месяца.
Особенную бдительность органы опеки проявляют при сделках с помощью ипотечного кредита, даже в ситуациях, связанных с улучшением жилищных условий, когда продается прежнее жилье, в котором проживает ребенок, и при помощи кредита приобретается новое. Дело в том, что обращение взыскания на заложенную недвижимость является, пожалуй, единственным случаем, при котором ребенок может лишиться права собственности на жилье
