Ставки по ипотеке находятся на исторически низких уровнях. Цены на недвижимость пока на «дне», хотя тенденция к росту стоимости квадратных метров готового жилья становится очевидной. Самое время вновь вернуться к насущному вопросу: «Покупать квартиру в ипотеку или арендовать?».
Справедливости ради отметим, что задаваться этим вопросом имеет смысл, если есть собственные средства. Их можно использовать в качестве первоначального взноса для ипотечного кредита или для основы последующих накоплений с целью приобретения собственной квартиры за наличные. В противном случае альтернативы аренде нет, а мы в свою очередь рекомендуем обратить внимание на предложения в арендных домах ДОМ.РФ.
Наш анализ проведем на основе однокомнатной квартиры в Москве. Столичный рынок жилой недвижимости, очевидно, самый большой, а «однушки» на нем являются наиболее ликвидными объектами. По данным одного из крупнейших агрегаторов объявлений о продаже и аренде жилой недвижимости, наем однокомнатной квартиры с приличным ремонтом в шаговой доступности от станции метро в спальном районе обходится в среднем в 40 тыс. рублей с учетом коммунальных платежей. Эту же квартиру можно приобрести за наличные в размере 7 млн рублей.
Конечно же, важными факторами, влияющими на расчет, станут срок аренды или ипотеки, а также имеющиеся средства для первоначального взноса или капитала для последующих накоплений. Учитывая потенциал расширения семьи арендатора или заемщика, ограничим горизонт нашего финансового планирования десятью годами. К тому же, именно столько потребуется средней московской семье, согласно Индексу доступности жилья, чтобы накопить на новую квартиру площадью около 60 кв. м. с «нуля». Размер собственных средств установим в 1,4 млн рублей – это 20% от стоимости жилья в нашем «кейсе», которые позволят получить привлекательную ставку по ипотеке.
Аренда нашей квартиры на протяжении десяти лет обойдется как минимум в 4,8 млн рублей без учета неизбежного роста квартплаты и коммунальных платежей. Размещенные под оптимистичные 10% годовых при помощи индивидуальных инвестиционных счетов (ИИС) 1,4 млн рублей по истечении этого срока превратятся в 3,8 млн рублей с учетом льгот по НДФЛ для владельцев ИИС. В результате мы существенно улучшим благосостояние арендодателя, не сильно приблизившись к заветным 7 млн рублей, необходимым для покупки этой «однушки».
Впрочем, через десять лет она уже будет стоить намного дороже. По данным Минэкономразвития, доходы россиян будут расти ежегодно в среднем на 2,5%, а с учетом прогнозируемой инфляции в 4%, рост их номинального показателя будет составлять каждый год и все 6,5%. Маловероятно, что этот тренд будет напрямую транслироваться в динамику цен на жилую, но предположить их среднегодовое увеличение на 3% в нынешней ситуации было бы справедливо. Таким образом, через десять лет наша «однушка» будет стоить как минимум 9,1 млн рублей.
А что ипотека? Жилищный кредит под 9% на 10 лет от ДОМ.РФ, например, обойдется почти в 71 тыс. рублей ежемесячно. К этой сумме придется добавить оплату коммунальных услуг. Ежемесячная нагрузка, конечно же, выше, чем в случае аренды. Однако, к окончанию срока кредита у заемщика в собственности появляется актив с абсолютно рыночной стоимостью. Общая сумма выплат за квартиру на протяжении десяти лет с учетом первоначального взноса составит около 9,4 млн рублей после получения имущественного вычета по стоимости жилья и выплаченных процентов.
Приведенный расчет может быть уточнен с учетом инвестиционных возможностей заемщика и стоимости конкретной недвижимости. Впрочем, и он показывает, что использование доступной сегодня как никогда ипотеки для улучшения жилищных условий является вполне оправданным. Даже если не ставить перед собой инвестиционных целей при покупке квартиры.
