Экономическая ситуация в нашей стране действительно вызвала «бум» ипотеки. В 2017 инфляция снизилась до исторического минимума в 2,5%, в 2018, по прогнозам, останется в пределах 3-4%. Президент РФ Владимир Путин отмечает влияние этого обстоятельства на перспективы изменения учетной ставки ЦБ и процент по ипотечным кредитам. В ушедшем году Центробанк уверенно снижал ключевую ставку до 7,75% годовых. Руководство регулятора считает, что при устойчивой инфляции в 4%, ключевая ставка может быть выше нее на 2,5-3 процентных пункта, то есть составлять 6,5-7%. Этого показателя к концу 2018 года ожидают и аналитики. Может возникнуть вопрос, наступил ли уже самый удачный момент для того, чтобы взять ипотечный кредит, или стоит подождать?
Данных на начало года пока нет, а вот в декабре 2017 года ставка по кредитам на новостройки составила 9,66%, а на «вторичку» - 9,86%, снизившись по отношению к аналогичному периоду 2016 года на 1,71 и 2,84 процентных пунктов соответственно. Средневзвешенная же ставка по всем выданным кредитам опустилась до 9,8%.
Очевидно, что для тех, кто нуждается в немедленной смене места жительства по бытовым, семейным или иным причинам удачный момент уже наступил. Официальная статистика Банка России это подтверждает. За 11 месяцев прошлого года гражданам было предоставлено 935,6 тыс. ипотечных кредитов общей суммой 1,73 трлн рублей. Это на 24% больше, чем в 2016 году, в количественном выражении и на 34% - в денежном. За указанный период ипотечный портфель банков вырос на 13%, перевалив за 5 трлн руб., а это максимальный показатель с начала учета регулятором этих кредитов в 2006 году.
А как быть неопределившимся потенциальным заемщикам? При сегодняшней ситуации Минэкономразвития РФ ожидает снижения ставок по ипотеке в 2018 году до уровня 8–9%. Однако уже сейчас такие и даже значительно более выгодные предложения доступны на рынке ипотеки. Например, АО «АИЖК» с снизило ставку до 9%. Льготные региональные программы АИЖК предлагают ставку от 5,75%, программа для многодетных семей с 1 января 2018 начинается от 6% годовых.
В АИЖК доступна ипотека с переменной ставкой, процент по которой составляет всего 6,45%. В условиях стабилизации макроэкономических показателей в России заемщикам, планирующим свои расходы, ориентируясь на текущую экономическую ситуацию, имеет смысл обратить внимание на такие займы. При негативном изменении сегодняшнего тренда индекса потребительских цен срока кредита просто увеличится. При наилучшем раскладе возможно его значительное сокращение.
Следует обратить внимание и на программы банков по кредитованию новостроек от банков-партнеров. 2018 год станет переходным от системы долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов-эскроу. Надеясь успеть реализовать уже начатые объекты за счет только средств дольщиков, застройщики готовы к весьма агрессивным предложениям с субсидированной ими же ставкой по ипотеке: на некоторых объектах она начинается от 5,75% годовых. Сегодня это может быть весьма интересным порогом входа в строительство нового жилья для себя, особенно с учетом гарантий Фонда защиты дольщиков и возможностями мониторинга Единой информационной системы жилищного строительства.
На наш взгляд нужно использовать позитивную ситуацию, которая в настоящее время сложилась на рынке ипотеки, выбрать подходящее жилье, а когда ставка снизится - рефинансировать кредит под еще более низкий процент. Тем более, что буквально на днях ЦБ РФ упростил рефинансирование текущего кредита в своем же банке. По причине исчезновения разницы в стоимости кредита из-за отсутствия необходимости создания банками дополнительных резервов выровняются ставки по продуктам перекредитования у основных игроков рынка: переходить в другой банк за лучшей ставкой уже не будет необходимости, ведь собственные клиенты больше не будут стоить дороже.
Мы считаем, что сейчас действительно один из самых подходящих моментов в новейшей истории страны для того, чтобы обзавестись собственными «четырьмя стенами». Необходимо лишь определиться с подходящим жильем и выбрать надежный банк с условия кредита, оптимально соответствующими потребностям и возможностям заемщика.
