С 1 июля 2018 года граждане-участники долевого строительства жилья смогут выбирать схему финансирования покупки квартир в новостройках. Договора долевого участия в строительстве (ДДУ) на протяжении переходного этапа к проектному финансированию по-прежнему сохранят свою силу. При этом дольщики смогут сами определить механизмы защиты своих прав и законных интересов. Для этих целей на выбор может быть использован компенсационный фонд или счета-эскроу.
Между тем, Минфин России считает, что обе схемы переходного периода не обеспечивают достаточной защиты прав и интересов дольщиков, да и их денежных средств. К июню текущего года ведомство намерено внести поправки в закон «О страховании вкладов», которые закрепят гарантии дольщикам в части выплат в случае действий недобросовестных застройщиков. Предлагаемый Минфином законопроект предусматривает страхование со стороны АСВ каждого счета-эскроу на сумму 10 млн. руб. На наш взгляд, вполне приличная сумма, позволяющая даже при наличии проблем у застройщика приобрести достойное жилье в любом регионе нашей страны.
Согласно законопроекту, средства граждан будут застрахованы на протяжении всего строительства. До тех пор, пока объект не будет сдан, АСВ несет ответственность за сохранность и целевое использование денег дольщиков. При наступлении страхового случая, компенсация по нему будет выплачиваться из фонда страхования вкладов, в который банки ежеквартально отчисляют 0,15% от объема привлеченных средств граждан. Банк России должен будет выдать АСВ кредит, если Агентству вдруг не хватит денег на компенсации.
В качестве дополнительной меры Единый институт развития в жилищной сфере (АИЖК) через предоставление поручительства или выдачу независимой гарантии будет контролировать исполнение застройщиками своих обязательств по полученному финансированию. АИЖК разработает к тому же так называемые рекомендации кредитования: стандарты качества, которые должны будут описать порядок деятельности и требования к застройщикам, участвующим в механизме проектного финансирования.
Эксперты считают, что комплекс этих мер повысит доверие граждан к долевому строительству. К концу года они обеспечат его рост как минимум на 10%. Очевидно, что приток дольщиков под дополнительные государственные гарантии будет способствовать и росту объемов ипотеки под залог ДДУ.
Напомним, что счет-эскроу представляет собой своего рода аккредитив или виртуальную ячейку для средств дольщиков. В уполномоченном банке – эскроу-агенте – дольщик и застройщик открывают такой счет на срок не превышающий шести месяцев, чем срок действия ДДУ. На этот счет дольщик-депонент вносит сумму равную цене, указанной в договоре. Процент по вкладам на эти средства не начисляется, снять их до завершения строительства не может ни дольщик, ни застройщик. Если все идет по плану, то только после передачи квартиры дольщику банк переводит деньги застройщику. В случае задержек с вводом дома в эксплуатацию хоть на один день дольщик может забрать деньги. Других случаев изъятия депозита с эскроу-счета не предусмотрено.
