Необходимо отметить, что даже в случае принятия поправок у заемщика сохранится возможность выбора между электронной и «бумажной» закладной. Предпочтения, наверняка, будут зависеть от преимуществ процесса получения электронной закладной. Впрочем, даже если заемщик сделает выбор в пользу электронной закладной, кредитный договор, договор купли-продажи, расписки и другие все равно должны быть на бумаге.
Для того, чтобы создать электронную закладную заемщик должен будет заполнить специальную форму в интернете на сайте Росреестра или на портале государственных услуг. Форма должна быть заверена электронной подписью (ЭЦП) заемщика и кредитора. ЭЦП даже сегодня есть не у всех граждан, поэтому на этом этапе может возникнуть небольшая заминка: в случае отсутствия ЭЦП придется будет получить, либо воспользоваться подписью ближайшего нотариуса. Затем закладную проверяет Росреестр и подписывает ее уже при помощи своей ЭЦП. После этого он в электронном виде направляет закладную указанному в кредитном договоре депозитарию, который в дальнейшем производит учет всех прав и их переходов по данной закладной. В качестве подтверждения прав залогодержателя с этого момента фигурирует выписка со счета депозитария, указанного при регистрации.
Авторы законопроекта считают, что использование электронной закладной позволит устранить все неудобства «бумажного» документа, возникающие в первую очередь при работе с большим количеством закладных одновременно. Это в свою очередь важно для поддержания процесса секьюритизации ипотечных кредитов – их рефинансирования путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Внедрение электронных закладных позволит снять огромное количество бюрократических ограничений, что приведет к снижению издержек, связанных с подготовкой, передачей и хранением бумажной версии документа. Оно призвано устранить риски утери закладной и расходы по ее восстановлению.
В недалеком будущем для управления процессами хранения и передачи закладных предполагается использовать даже технологии блокчейна. Распределенные базы данных с индивидуальным доступом участников ипотечной сделки к закладной в рамках предоставленных прав на различных этапах существования закладной позволят сделать всю цепочку распоряжения этим документом более прозрачной, полностью исключить риски мошенничества и ошибок, ведущих к судебным процессам.
Снижение издержек банков-кредиторов при работе с электронной ипотекой, положительный эффект ее внедрения для процедуры выпуска ипотечных ценных бумаг, на наш взгляд, в конечном итоге должны будут отразиться на снижении процентной ставки по ипотечным кредитам, что, конечно же, будет выгодно потенциальным заемщикам.
