Намерение законодателей увеличить размер выплат в фонд защиты дольщиков сначала до 3%, а затем и до 6% с нынешних 1,2% является методом экономического стимулирования застройщиков к переходу на эскроу-счета. Об этом было заявлено на парламентских слушаниях в Госдуме. Таким образом, какая-либо связь между ростом тарифов компенсационного фонда и увеличением стоимости новостроек, на наш взгляд, совершенно отсутствует.
Дело в том, что в соответствии с «дорожной картой» перехода от долевого строительства жилья к его проектному финансированию, застройщики будут отчислять средства в фонд всего лишь до 1 июля 2019 года. С этой даты защита интересов покупателей квартир в новостройках будет обеспечиваться исключительно при помощи эскроу-счетов. По желанию застройщики смогут использовать этот механизм уже с 1 июля текущего года.
Эксперты считают, что повышение отчислений в компенсационный фонд для компаний, выбравших такой способ обеспечения прав дольщиков, позволит аккумулировать достаточный объем средств на случай разрешения ситуаций с проблемными объектами. Правда, эти дополнительные затраты застройщикам придется отнести на себестоимость. Безусловно, маржа девелоперов в этом случае снизится, ведь повышение цен на новое жилье вряд ли будет поддержано текущим спросом.
Что касается перспектив стоимости жилых квадратных метров после перехода на эскроу-счета и проектное финансирование, то риски существенного удорожания жилья еще менее вероятны. Стоимость финансового ресурса для застройщика в этом случае будет минимальной. Уполномоченные банки – эскроу-агенты – будут выдавать целевые кредиты девелоперам с учетом открытых у них под каждый проект эскроу-счетов. Риски у банков в этом случае практически отсутствуют, а значит и ставка будет привлекательной.
Безусловно, ставка по кредитам для застройщиков не будет нулевой, а значит у них возникнут дополнительные затраты. Однако, замещение бесплатных средств дольщиков банковским кредитованием скорее снизит маржу девелоперов, чем вызовет непропорциональный рост цен на строящуюся недвижимость. Эксперты отмечают, что при так называемой «жесткой» модели использования эскроу-счетов банки будут кредитовать строительные проекты пропорционально внесенным средствам покупателей. Скорость их поступления напрямую зависит от динамики продаж, которая, как известно, определяется балансом спроса и предложения и обратно пропорциональна росту цен.
Переход на эскроу-счета не повлияет и на объем вводимого в эксплуатацию жилья. В ДОМ.РФ считают, что он скорее станет дополнительным стимулом для увеличения объемов жилищного строительства в России. Вложения граждан на этапе стройки станут более прозрачными, гарантия сохранности средств возрастет кратно. Не вызывает сомнений, что надежные вложения привлекут и новых покупателей. Этот спрос, поддерживаемый доступной ипотекой, и предстоит удовлетворить российским девелоперам, работающим уже по новым правилам.
