Переход на финансирование жилищного строительства с использованием эскроу-счетов не вызовет существенного роста цен на новостройки, уверены в Минстрое России. Первые совместные расчеты застройщиков и банков показывают, что увеличение себестоимости строительства за счет привлечения проектного финансирования не превысит 2%. Эксперты считают, что диспропорционального роста цен на новостройки в ближайшие два года не будет.
Напомним, с 1 июля 2018 года девелоперы смогут использовать эскроу-счета для привлечения средств граждан в проекты долевого строительства жилья. Это своего рода аккредитивы, раскрываемые в пользу застройщика только после завершения строительства объекта или возвращаемые инвестору при возникновении проблем. Необходимость обязательных отчислений в Фонд защиты дольщиков в размере 1,2% от стоимости ДДУ в этом случае отпадает. Через год использования эскроу-счетов для финансирования жилищного строительства станет обязательным.
Под обеспечение эскроу-счетов застройщики смогут получать от уполномоченных банков заемные средства для возведения многоквартирных домов. Очевидно, что стоимость кредита будет отражаться в себестоимости строительства. Впрочем, эксперты сомневаются, что рост затрат девелоперов обязательно увеличит цены на жилье. Даже несмотря на то, что более 80% жилья в России сегодня строится фактически на деньги дольщиков, нет ни одного проекта, который финансировался бы на 100% за счет средств граждан. Застройщики все равно кредитуются, причем по очень высоким ставкам – до 20% годовых.
Структура проектного финансирования с использованием эскроу-счетов предполагает, что банк будет предоставлять до 85% необходимых для строительства средств в виде целевого кредита на более выгодных условиях, чем сейчас. Кредитные риски компенсируются надежными и бесплатными депозитами дольщиков, поэтому процентная ставка для застройщика существенно снизится. В зависимости от доли счетов-эскроу в общем финансировании она может составить 5-7% годовых.
Замещение бесплатных средств дольщиков банковским кредитованием скорее снизит маржу застройщиков. Сегодня ценообразование на рынке недвижимости в первую очередь зависит от покупательского спроса. Он определяется покупательной способностью россиян и доступностью ипотеки, а эти два фактора никак не зависят от нововведений. Более того, при так называемой «жесткой» модели финансирования с использованием эскроу-счетов банки предоставляют кредитные средства исключительно пропорционально внесенным средствам дольщиков. Это хороший стимул повышать продажи, в том числе, и за счет привлекательных ценовых предложений.
Эксперты считают, что небольшой рост цен, даже если он и произойдет, маловероятен в ближайшие два года. Статистика говорит о троекратном увеличении количества запросов на получение разрешений на жилищное строительство с начала 2018 года. Большинство крупных игроков успели до 1 июля получить разрешения на строительство и зарегистрировать первые договоры долевого участия в значительном количестве новых объектах. Под действие новых поправок к 214-ФЗ они не попадают.
