Поправки в Федеральный закон №214-ФЗ, регулирующий долевое строительство в России, вступили в силу с 1 июля 2018 года. Начался второй этап реализации «дорожной карты» по переходу к проектному финансированию жилищного строительства. Ужесточаются требования к застройщикам, вводятся эскроу-счета, расширяются полномочия Фонда защиты дольщиков. Что изменилось для покупателей жилья в строящихся домах?
Теперь только эскроу-счет?
Пока девелоперы могут выбирать механизм привлечения средств граждан для долевого строительства. Гарантии прав и законных интересов инвесторов обеспечиваются наличием эскроу-счета или отчислений в Фонд защиты дольщиков. В первом случае деньги зачислят на специальный депозит в уполномоченном банке и выдадут застройщику только после успешного завершения строительства. Взносы в компенсационный фонд с застройщика в этом случае не взимаются. При возникновении проблем уполномоченный банк вернет деньги дольщику. Использование эскроу-счетов станет обязательным только с 1 июля 2019 года. А вот применять жилищные сертификаты или ЖСК для привлечения средств в долевое строительство теперь совершенно невозможно.
Зачем нужен эскроу-счет?
Использование эскроу-счетов позволяет обеспечить надежный механизм защиты интересов дольщиков. Деньги на этих счетах будут находиться под контролем уполномоченного банка, который сможет мониторить их целевое использование и блокировать подозрительные операции. Доступ к средствам граждан застройщик получит только после сдачи дома в эксплуатацию. Средства на счете к тому же застрахованы на 10 млн. рублей – риск оказаться обманутым дольщиков отсутствует. Для самого застройщика эскроу-счета означают возможность получения дешевого проектного финансирования строительства: чем больше таких счетов открыто, тем больше сумма целевого кредита от уполномоченного банка. Ставка по нему будет гораздо ниже, чем по обычному коммерческому кредиту: в пределах 5-7%.
Цены на новостройки теперь вырастут?
Диспропорциональный рост цен на новостройки маловероятен. Минстрой России оценивает его потенциал не более, чем в 2%. Привлечение для строительства кредита вместо бесплатных средств дольщиков, возможно, увеличит затраты девелопера. Однако, застройщики и сейчас используют коммерческие кредиты на строительство, только по большей ставке. К тому же, напрямую, пусть и несущественное, увеличение стоимости вряд ли будет транслироваться в цену: этого не позволит сделать спрос на рынке строящегося жилья. Возможный рост затрат застройщика, по мнению экспертов, в ближайшие два года будет компенсирован сокращением маржи.
Как теперь получить ипотеку на новостройку?
Процедура получения ипотеки для покупки новостройки с использованием эскроу-счета не отличается от действующей. После заключения ДДУ и кредитного договора также оформляется залог права требования строящейся квартиры в пользу банка. Кредитные средства зачисляются на эскроу-счет и находятся на нем до завершения строительства. В случае превращения объекта в «проблемный», затраты заемщика будут компенсированы за счет страховки АСВ. Сейчас же заемщикам приходится нести кредитное бремя даже в случаях недостроя или долгостроя.
Самое время покупать новостройки?
Потенциальным инвесторам в строящуюся недвижимость, вероятно, имеет смысл изучить рынок именно сейчас. С учетом того, что большинство застройщиков с начала года смогли получить разрешение на строительство еще по старым требованиям, в ближайшее время появится большой объем предложения нового жилья. Цены на него сегодня и так достаточно привлекательные, да и ипотека в мае стала еще доступнее: средневзвешенная ставка составила 9,39%. Эти факторы обязательно необходимо учитывать при принятии решения. Что касается статистики, то количество ипотечных кредитов, выданных в первые пять месяцев года, выросло почти на 34% по сравнению с аналогичным периодом 2017 г.
