Возможность использования ипотечного кредита не только для улучшения жилищных условий, но и для коммерческих проектов, наверняка, будоражит пытливый ум российских предпринимателей. Если инструмент ипотеки на жилое помещение с его последующей сдачей в наем на сегодняшний день достаточно широко освоен нашими предпринимателями, то покупка коммерческой недвижимости по ипотечным программам встречается достаточно редко.
На это есть несколько причин. Во-первых, ипотека в силу закона при покупке коммерческой недвижимости согласно действующему законодательству в принципе невозможна. Это обстоятельство ведет к использованию различных схем с предварительным переходом прав собственности, требующих высокого уровня доверия между покупателем, продавцом и банком или стальных нервов у всех участников потенциальной сделки. Во-вторых, кредитование юридических лиц, как правило, основных покупателей коммерческой недвижимости, всегда связано с повышенными требованиям к заемщику со стороны банка, вызванными существующими предпринимательскими рисками. В-третьих, определенные сложности доставляет оценка коммерческого помещения в качестве объекта залога: цена более субъективна, а возможности его рыночной реализации в очень сильно зависят от состояния экономики, в то время, как параметры оценки жилой недвижимости более прозрачны и унифицированы. Развитию ипотеки на коммерческую недвижимость препятствует и ее низкая ликвидность при необходимости рефинансирования кредита через продажу закладной.
Тем не менее, ипотека на объекты нежилой недвижимости, помимо апартаментов, доступна физическим лицам. Из самых популярных в прошлом объектов кредитования – гаражей и нежилых помещений в многоквартирных домах – сегодня востребованными остаются в основном последние. В то же время рисковая составляющая как самого объекта, так и возможностей его выгодного коммерческого использования сегодня весьма велики, поэтому условия некоторых банков, все еще кредитующих граждан по этому направлению, не самые привлекательные: ставки в районе 13%-16%, высокий уровень первоначального взноса и непродолжительный срок кредита. Впрочем, эти объекты сохраняют свою инвестиционную привлекательность и довольно часто, если они находятся в новостройках, даже аккредитуются банками для целей кредитования.
Согласно недавним заявлениям главы Центробанка коммерческая ипотека в чистом виде в ближайшее время может появится в России. Очевидно, что самым доступным ее вариантом станет появление возможности ипотеки в силу закона. Пока же приобретение коммерческой недвижимости возможно исключительно в силу договора: через обеспечение другим объектом недвижимости или предварительную передачу прав собственности. В последнем случае покупатель сначала передает продавцу часть оплаты в виде собственных средств, затем продавец под гарантию банка передает право собственности, а после этого покупатель регистрирует обременение в пользу банка.
Следует иметь в виду, что согласно действующему законодательству нежилыми помещениями являются и апартаменты. Однако, механизм их приобретения при помощи ипотечного кредита ничем не отличается от ипотеки на квартиру.
