В 1998 году был принят закон «Об ипотеке», поэтому тема, прошедшей в Москве XVI Всероссийской конференции "Ипотечное кредитование в России", была обозначена как "Трансформация рынка недвижимости и ипотечного кредитования 20 лет спустя". Выступления более 120 участников конференции, представлявших федеральные и региональные органы власти, банки, девелоперов и риелторов, а также материалы из «кулуаров» мероприятия дают возможность не только уточнить некоторые статистические данные по рынку ипотеки, но и познакомиться с мнениями экспертов относительно перспектив его развития. А это всегда полезно для принятия своевременного решения об использовании ипотечного кредита для улучшения жилищных условий.
Очевидно, что ипотечный бум, в основе которого сокращение ставок по ипотечным кредитам, продолжается. Их снижение в 2017 году с 13% до 9% позволило сделать ипотеку доступной для 40% процентов россиян. Эксперты ожидают, что в этом году граждане нашей страны смогут привлечь в банках еще 2,5 трлн рублей для приобретения жилья. В основе этих ожиданий - расчет на дальнейшее снижение процентных ставок по ипотеке благодаря низкой инфляции и учетной ставке ЦБ. Целевой уровень инфляции на 2018 – 4%, а спред между инфляцией и ключевой ставкой по мнению регулятора должен составлять около 2,5%. Это делает перспективу снижения учетной ставки в этом году до 7% вполне реальной. Для развития ипотеки существенным может оказаться и синергетический эффект мер по поддержки семьи и материнства. Уже сейчас 45% всех ипотечных кредитов выданы с использованием материнского капитала.
Рост рынка ипотечного кредитования не будет остановлен и предполагаемым ипотечным пузырем. Помимо упреждающих мер регулятора в отношении высоко рискованных кредитов, в пользу этого утверждения говорит и тот факт, что доля просроченных ипотечных кредитов в России составляет 2,3%. Качество российского ипотечного портфеля находится на мировом уровне также за счет снижения ставок по кредитам: затраты заемщиков на обслуживание кредита становятся меньше. Растет и количество рефинансированных кредитов, его доля в выданной ипотеке на конец года составила 15%. С одной стороны, это создает предпосылки для роста популярности ипотеки даже у самых консервативных потребителей, с другой – сигнализирует отсутствие неестественного роста на рынке – «ипотечного пузыря».
Некоторые эксперты считают, однако, что сохранить позитивную динамику ипотеки в 2018 году будет трудно, так как потенциал снижения процентных ставок близится к завершению. Уже сейчас доступны ставки по ипотеке от 9%, что соответствует спреду в 1,25% по отношению к учетной ставке ЦБ. За счет этой разницы кредитору необходимо покрыть все свои издержки и риски. При таком раскладе, по мнению представителей «Бостон Консалтинг Групп», ипотека может стать неинтересной самим банкам, так как уже сейчас многие из них выдают кредиты в убыток, либо в ноль в ожидании дальнейшего снижения ставки и доступа к более дешевому фондированию.
Впрочем, для чрезмерного пессимизма повода нет. Цифровая потека сможет существенно снизить издержки банков и удешевить стоимость кредитных ресурсов за счет секьюритизации уже выданных кредитов. Доступная с середины этого года электронная закладная станет важным подспорьем на этом пути. Ипотека стремительно молодеет, половина действующих ипотечных заемщиков моложе 30 лет! Поэтому банки сконцентрируются на формировании цифрового продуктового предложения в ипотеке. По данным АИЖК уже сегодня 84% заемщиков готовы воспользоваться электронными услугами при оформлении ипотечного кредита.
Эксперты практически единодушны в позитивных перспективах развития рынка ипотечного кредитования. Впрочем, и обвала ставок по ипотечным кредитам в ближайшее время ожидать не приходится: в среднесрочной перспективе предстоит кропотливая работа по доработке ипотечной инфраструктуры с учетом вызовов, стоящих сегодня не только перед этим сегментом потребительского кредитования, но и российской экономикой в целом. На наш взгляд нужно использовать позитивную ситуацию, которая в настоящее время сложилась на рынке ипотеки, выбрать подходящее жилье, а когда ставка снизится - рефинансировать кредит под еще более низкий процент. Мы считаем, что сейчас действительно один из самых подходящих моментов в новейшей истории страны для того, чтобы обзавестись собственными «четырьмя стенами».
