Снижение процентных ставок сделало ипотеку широко доступным инструментом улучшения жилищных условий россиян. Рекордными темпами растет количество выданных ипотечных кредитов, увеличиваются объемы кредитования. Для того, чтобы на протяжении всего срока жизни кредита сохранить не только возможность его добросовестно обслуживать, но и комфортный уровень жизни, мы предлагаем действующим и потенциальным заемщикам вспомнить инструменты, позволяющие сэкономить на ежемесячных выплатах и общей переплате по ипотеке.
При заключении договора
Для начала заемщику следует определиться, что для него важнее: экономия на ежемесячном платеже или на переплате. Эти атрибуты любого ипотечного кредита при неизменных процентной ставке и первоначальном взносе могут меняться в зависимости от срока кредита. Следствием его увеличения станет меньший ежемесячный платеж. Однако, переплата по кредиту в этом случае может быть значительно выше.
К примеру, по кредиту в размере 3 млн руб. на 10 лет под 9% ежемесячный платеж составит 38 тыс. руб. а переплата 1,5 млн руб., на 15 лет – 30 тыс. руб. и 2,47 млн. руб., на 20 лет – 27 тыс. руб. и 3,48 млн. руб. Мы бы посоветовали ориентироваться в первую очередь на экономию по ежемесячным платежам. Она определяет комфортный уровень жизни, а снижения переплаты можно добиться другими способами, о которых мы расскажем далее. Наиболее распространенный сегодня срок ипотечного кредита - 15-20 лет.
Тем же, кто принципиально настроен на экономию по переплате с первого дня, мы рекомендуем обсудить с банком возможность погашения кредита при помощи дифференцированного платежа. Дело в том, что в подавляющем большинстве российских банков сегодня действуют аннуитетные платежи. Лишь в этом году Госдума РФ намерена закрепить опцию выбора формата платежа для заемщика законодательно.
При аннуитетном платеже ежемесячный платеж на протяжении всего срока жизни кредита не меняется. Правда, в первые годы в основном выплачиваются проценты. Взносы в счет основного долга начинают доминировать в аннуитете ближе к середине срока кредита. Дифференцированный же платеж существенно выше на начальной стадии погашения долга: в нем присутствуют не только проценты, но и весьма значительные выплаты по «телу» кредита. Это дает заемщику возможность сэкономить на переплате.
В нашем примере при десятилетнем кредите платёж в первый месяц составит 47 тыс. рублей, а в последний – 25 тысяч. Переплата при этом снизится до 1,36 млн. рублей. Оставляем оценку целесообразности высоких платежей на начальных этапах, дающих за десять лет экономию в 140 тыс. рублей по переплате, на усмотрение заемщика. Мы обязательно расскажем, как вернуть их при аннуитетном платеже.
Существенные возможности по экономии для заемщика открывает страхование при ипотечном кредите: как обязательное, так и добровольное. Наличие страховки жизни и здоровья само по себе существенно снижает ставку по кредиту. Мы рекомендуем заемщикам воздержаться от договоров коллективного страхования. Лучше самим подыскать страховую компанию из числа аккредитованных банком и заключить с ней договор. Конкуренция между страховыми весьма высока, и экономия только за счет разницы в тарифах может составить от 0,2% до 2% на остаток задолженности в год.
