Первая сделка с использованием счетов-эскроу проведена в России. Один из крупнейших российских банков предоставил застройщику кредитную линию для строительства жилого объекта в объеме 1,2 млрд рублей. Кредит обеспечен средствами дольщиков, размещенными на специальном беспроцентном депозите. В рамках тестовой транзакции кредитор намерен отработать новый инструмент в преддверии перехода к механизму проектного финансирования жилищного строительства.
Счета-эскроу являются одним из ключевых компонентов нового механизма, который заменит прямое финансирование новостроек россиянами. На этапе строительства дольщики будут размещать свои средства на специальных беспроцентных депозитах - счетах-эскроу - в уполномоченных банках. Счета являются своеобразными аккредитивами, раскрытие которых с передачей денег застройщику происходит исключительно после сдачи объекта в эксплуатацию. Таким образом, если с новостройкой возникнут проблемы, покупатели квартир смогут вернуть свои средства.
Дорожная карта перехода к проектному финансированию жилищного строительства утверждена российским правительством. С 1 июля 2018 года дольщики смогут сами выбирать, по какой схеме будет обеспечена гарантия их инвестиций в новостройки. Договора долевого участия будут гарантированы либо отчислениями 1,2% от их стоимости в Фонд защиты прав дольщиков, либо использованием счетов-эскроу. Второй, тестовый этап «дорожной карты» продлится до середины 2018 года. К этому времени счета-эскроу должны будут обеспечивать около 30% ДДУ. До конца 2020 года этот показатель вырастет до 95 %.
Новая структура финансирования предполагает, что банк будет предоставлять до 85% необходимых для строительства средств в виде кредита с привлекательной процентной ставкой. Оставшуюся часть обеспечивает застройщик за счет собственных средств. Поскольку кредитные риски для банка компенсируются безрисковыми депозитами дольщиков, ставка по кредиту для застройщика будет существенно ниже ставки обычного коммерческого кредита. Например, в этом пилотном проекте в зависимости от доли счетов-эскроу в общем финансировании она может составить 5-7% годовых.
Замещение бесплатных средств дольщиков банковским кредитованием несомненно снизит маржу застройщиков. Однако, маловероятно, что оно вызовет непропорциональный рост цен на строящуюся недвижимость. При так называемой «жесткой» модели финансирования при помощи счетов-эскроу банк сможет предоставлять кредитные средства только пропорционально внесенным средствам дольщиков. Скорость их поступления напрямую зависит от динамики продаж, которая, как известно, обратно пропорциональна росту цен, зависящих от баланса спроса и предложения.
В связи с этим некоторые эксперты отмечают, что счета-эскроу дают дополнительный инструмент конверсии потенциальных дольщиков в покупатели. Размещение денег на депозитах уполномоченных банков гарантируют исключительно целевое их использование. Это очень убедительный аргумент для закрытия сделки с наученными горьким опытом российскими дольщиками.
