На днях ЦБ упростил рефинансирование ранее выданных ипотечных кредитов, отказавшись от требования создания дополнительных резервов по ним банками-кредиторами. Процедура перекредитования в своем банке в этой связи упростится. Следующим шагом, на наш взгляд, должен стать пересмотр подходов кредитных учреждений к так называемой последующей ипотеке: кредиту под залог уже обременённого объекта недвижимости.
Многим из нас, в основном по иностранным кинофильмам, известны истории из зарубежной жизни, в которых оказавшиеся в стесненном финансовом положении обыватели решают свои проблемы при помощи второго или даже третьего ипотечного кредита на уже заложенную ими же недвижимость. Чисто теоретически такая ситуация возможна и у нас в стране: Закон об ипотеке допускает наличие последующей ипотеки, а Глава 23 Гражданского кодекса РФ регулирует старшинство залогов в этом случае. На практике же взять ипотечный кредит на уже заложенное жилье практически невозможно, а единичные успешные случаи связаны с определенными процедурными сложностями.
Согласно действующему законодательству, последующая ипотека возможна только с согласия первоначального кредитора на обременение уже заложенного в его пользу объекта недвижимости. Это положение чаще всего используется сегодня банками для недопущения рефинансирования собственных кредитов. Практически 100% сегодняшних кредитных договоров содержат запрет на последующую ипотеку. Это означает, что новый банк-кредитор не может получить в залог имущество заемщика и выдать ему новый кредит.
Правда, выход из этой ситуации сегодня найден. Например, АИЖК (ДОМ.РФ) в своем продукте «Перекредитование» предоставляет фактически целевой кредит на досрочное погашение имеющегося ипотечного кредита. После закрытия ипотеки при помощи средств АИЖК, заемщик передает в залог Агентству тот самый объект недвижимости, за который он только что рассчитался с банком. АИЖК берет на себя все риски в переходный период между выдачей кредита для закрытия одной ипотеки и предоставлением объекта недвижимости в залог. Поэтому, на это время процент по ипотеке увеличивается на 2п.п., но как только решится вопрос с новой закладной, ставка вновь может вернуться к минимальным 9% годовых.
Мы уверены, что вслед за разрешительными мерами ЦБ в отношении рефинансирования, из кредитных договоров начнут исчезать запреты на последующую ипотеку, а конкуренция между кредитными учреждениями переместится исключительно в экономическую и продуктовую сферу. Разрешение на последующую ипотеку поможет заемщику сэкономить время, опустив иногда намеренно затягиваемые переговоры с собственным банком, и сразу же обратиться за рефинансированием в другой. Уход от рисков, связанных с переносом залога с отсрочкой поможет заемщику сэкономить несколько процентных пунктов по ставке на период ожидания регистрации нового обременения.
