На днях Банк России снизил учетную ставку до 7,5%. Эксперты считают этот шаг регулятора главным на пути к обозначенным Президентом России 7-8% годовых по ипотечным кредитам. Однако, одно лишь снижение учетной ставки и процента по ипотеке, при все очевидной важности этих факторов, само по себе не сможет обеспечить органичный рост рынка ипотечного кредитования. О позитивных тенденциях на нем свидетельствуют и другие обстоятельства, которые также принимаются в расчет ЦБ и экспертами рынка.
Залогом органичного развития рынка ипотечного кредитования является наличие достаточного количества так называемых «хороших» заемщиков. Граждане должны быть в состоянии не только взять ипотечный кредит, но и обслуживать его. По мнению экономистов, текущая динамика заработных плат создает предпосылки для наличия платежеспособного спроса на ипотеку у населения.
Эксперты РАН ожидают, что в 2018 году доходы россиян вырастут на 9% в номинальном и на 6% в реальном выражении, достигнув 60 трлн рублей. Их поддерживают аналитики Международного рейтингового агентства «Standard&Poor’s», которые считают увеличение доходов россиян одним из главных факторов десятипроцентного роста ипотечного рынка в текущем году.
Еще одной важной составляющей является рост сбережений граждан, достигший к концу прошлого года докризисного уровня. Наличие накоплений и использование их для солидного первоначального взноса по ипотечному кредиту, вполне может предупредить формирование кредитных рисков и способствовать дальнейшему росту качества ипотечного портфеля. Напомним, что в этих же целях ЦБР в начале года принял меры по предотвращению выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом.
Отметим важность для рынка доли заемщиков с минимальным уровнем риска. В ипотечном кредитовании, согласно последним данным за 2017 год, она выросла с 54% до 59%. Доля же «плохих» заемщиков снизилась с 5% до 3%. Уровень одобрения заявок по ипотеке вырос с 46% до 68%.
Консервативный подход кредиторов к отбору заемщиков является и одним из факторов, препятствующих образованию на рынке так называемого «ипотечного пузыря». Эксперты внимательно следят за соотношением ипотеки на балансах банков и ВВП. Сегодня ипотека составляет 5% российского ВВП. Даже с учетом потенциального прироста ипотечного портфеля в объеме 1% от ВВП, эксперты не склонны ожидать перегрева рынка в течение ближайших двух лет.
Начало 2018 года уже ознаменовалось новыми рекордами на рынке ипотечного кредитования. В феврале объем выдач ипотеки в два раза превысил показатель аналогичного периода 2017 года. Макроэкономические показатели свидетельствуют о том, что позитивный тренд на рынке весьма долгосрочный. Тем не менее, на наш взгляд, нет необходимости ждать еще лучших условий. Рефинансирование ипотеки – перекредитование – под более низкий процент становится ключевой тенденцией современной российской ипотеки.
