По итогам 2017 года эксперты зафиксировали постепенное оживление на рынке ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). В 2016 году в России было проведено 16 сделок с ипотечными облигациями на общую сумму 81 млрд рублей. В прошлом году количество сделок было меньше, однако их объем достиг 124 миллиардов рублей. Ежегодная же потребность в рефинансировании за счет ИЦБ, по мнению аналитиков, составляет около 1 трлн рублей.
Ипотечные ценные бумаги являются важным инструментом альтернативного фондирования ипотечных кредитов. Они помогают привлекать банкам достаточное количество свободных денежных средств частных инвесторов, а также пенсионные и страховые накопления соответствующих фондов. При этом стоимость этих ресурсов существенно ниже межбанковских кредитов или средств с депозитов вкладчиков. Процесс выпуска ИЦБ называется секьюритизацией. Он позволяет обеспечить достаточный объем финансирования, снизить его стоимость и в конце концов уменьшить процентные ставки по ипотечным кредитам.
Большая часть сделок прошлого года объемом 109 млрд рублей была проведена в рамках программы "Фабрика ИЦБ". Ее организатором является ипотечный агент АИЖК (сейчас – ДОМ.РФ). В планах ДОМ.РФ рефинансировать при помощи ипотечных ценных бумаг до 80% рынка ипотеки. Позитивный эффект от этой деятельности можно будет увидеть в уровне процентных ставок по ипотеке: по оценкам специалистов она позволит снизить их на величину от 0,8 до 1,5 процентных пунктов.
В текущем году развитию секьюритизации ипотечных кредитов будет дан новый импульс. Центробанк России изменит порядок расчета величины кредитного риска по таким сделкам, что позволит банкам принимать в них более активное участие. Коэффициенты риска по активам, связанным с ИЦБ снизятся, а значит банкам потребуется меньше средств для создания соответствующих резервов в собственном капитале. Изменения к закону об ипотеке, вступающие в силу 1 июля 2018 года и вводящие в оборот «электронную» закладную, позволят упростить процедуру секьюритизации и снизить издержки и риски банков по управлению большими объемами – «пулами» закладных.
Рост рынка ипотечного кредитования в соответствии с поставленными Президентом России задачами может быть обеспечен только за счет дешевого фондирования в больших объемах. Его должен обеспечить ликвидный рынок ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), который дает возможность банковской системе постоянно привлекать кредитные ресурсы на выгодных условиях. Сегодня объем этого рынка в России 1% от ВВП. В Европе и США этот показатель составляет от 10 до 40%.
