1 июля 2018 года начнется второй этап «дорожной карты» по переходу от долевого жилищного строительства к его проектному финансированию. С этой даты станет возможно заключение договора долевого участия в строительстве жилья по двум схемам: с использованием механизма компенсационного фонда участников долевого строительства и при помощи счетов-эскроу. По мнению законодателей, механизм таких счетов может стать основой и для снижения первоначального взноса по ипотечным кредитам.
Счет-эскроу представляет собой своего рода аккредитив или виртуальную ячейку для средств дольщиков. Участник долевого строительства вносит на него свои денежные средства и хранит их там до окончания строительства дома. Если все идет по плану, после передачи квартиры дольщику банк переводит деньги застройщику. В случае заминки с вводом дома в эксплуатацию хоть на один день дольщик может забрать деньги. Других случаев изъятия депозита со счета-эскроу не предусмотрено. Депозиты не капитализируются, открыть их можно только в одобренных ЦБ кредитных учреждениях: крупных банках с государственным участием или ключевых игроках российского банковского рынка.
По мнению депутатов Госдумы, накапливаемые на таких счетах средства дольщиков должны дать банкам возможность снижать размер первоначального взноса по ипотеке даже с учетом недавнего требования Центробанка РФ о повышении коэффициента расчета достаточности капитала для таких займов. Напомним, что с 20 января 2018 года все ипотечные кредиты с первоначальным взносом менее 20% должны быть обеспечены резервами кредитного учреждения в размере 150% в собственном капитале. Это необходимо для покрытия возможных финансовых потерь за свой счет, без ущерба для клиентов.
Законодатели полагают, что денежные средства граждан, размещенные на счетах-эскроу, могут быть использованы как раз в качестве резервов, создаваемых во исполнение требований регулятора по высокорисковым кредитам. Действительно, депозиты дольщиков на счетах-эскроу также являются активами банка, но на них, в отличие от обычных депозитов, не начисляется процент. Снять средства до окончания строительства невозможно, риск их досрочного изъятия невелик, ведь сам банк контролирует действия застройщика как по объекту строительства, так и по целевому использования этих депозитов.
Депутаты ожидают, что наличие такой «подушки безопасности» в капитале банка, существенно снижающей риски кредитного учреждения, позволит регулятору пересмотреть свое требование в отношении необходимых резервов. На общий норматив достаточности собственных средств банка влияет комбинация рисковых составляющих всех его активов. В нашем случае высокий риск кредитов с минимальным объемом собственных средств, вероятно, может быть компенсирован и активами в виде практически безрисковых депозитов на счетах-эскроу.
В ближайшее время состоятся рабочие встречи законодателей с представителями ЦБ и крупнейших российских банков по этому вопросу. Широкая доступность кредитов с минимальным первоначальным взносом для молодых людей, как это недавно предложил Молодежный парламент Госдумы РФ, обязательно будет способствовать росту рынка ипотечного кредитования.
