Конечно же банки не занимаются благотворительностью в рамках ипотечного кредитования. Даже льготные ставки по ипотеке являются результатом субсидирования упущенной выгоды банков-кредиторов со стороны государства или других заинтересованных сторон, застройщиков, например. Маржа банков при ипотечном кредитовании также влияет на уровень процентной ставки: «ничего личного – просто бизнес».
Маржинальность ипотечных кредитов в России, по мнению экономистов, колеблется в пределах 1%. Впрочем, некоторые считают, что даже эта цифра существенно преувеличена. В качестве иллюстрации они приводят следующий расчет: уже сейчас доступны ставки по ипотеке от 9%, что соответствует спреду в 1,25% по отношению к учетной ставке ЦБ. За счет этой разницы кредитору необходимо покрыть все свои издержки и риски. При таком раскладе, по мнению представителей «Бостон Консалтинг Групп», уже сейчас многие банки выдают кредиты в убыток, либо в ноль в ожидании доступа к более дешевому фондированию.
Кстати, на фоне достаточно низкого показателя просрочки по ипотеки, другие эксперты склонны учитывать плату за риск также в качестве дохода кредитной организации. Это обстоятельство позволяет им оценивать прибыльность ипотечного кредитования несколько более оптимистично.
Впрочем, мы не намерены рассчитывать маржу банков-кредиторов. Возвращаясь к вопросу реалистичности ожиданий снижения ставок по ипотечным кредитам в ближайшей перспективе, подведем промежуточные итоги.
Мы склонны разделять оптимизм руководителей всех крупнейших кредитных учреждений страны, пообещавших снижение ставки до 7% в течение не более двух лет. Не претендуя на высокую степень точности экономических расчётов, отметим, что при сохранении инфляции на уровне 2017 года в 2,5%, спреде регулятора 2,5%, снижении суммы составляющих издержек и рисков хотя бы на 1% до 2% и сохранении маржи на уровне 1% ставка по ипотечному кредиту без проблем опускается до 8%.
Очевидно, что дальнейшие перспективы снижения процентов по ипотеке напрямую будут зависеть от уровня реализации инфраструктурных проектов, связанных с цифровой ипотекой и ее секьюритизацией, и, конечно же, от макроэкономических показателей. Кстати, уровень инфляции в годовом выражении в январе 2018 составил 2,2%.
