На днях Центральный банк России снизил учётную ставку до 7,5%, основываясь на рекордно низком показателе инфляции в прошлом году и позитивных ожиданиях ее целевого уровня в 2018. В очередной раз ключевая ставка будет пересмотрена регулятором в конце марта. Эксперты ожидают, что она продолжит свое снижение в ближайшие три года.
Впрочем, существенного снижения ставок по ипотечным кредитам в краткосрочной перспективе не ожидается. Это связано с тем, что большинство кредитных учреждений заранее прогнозировали снижение учетной ставки регулятором и учли его в своих предложениях на начало года. В первой половине года решение регулятора предположительно позволит снизить среднюю ставку по выданным кредитам до 9,7% с нынешних 9,79%. Для рынка это будет означать прирост количества ипотечных сделок на 3% и рост их объема на 4%, что само по себе уже неплохо.
В Российской академии наук (РАН) считают, что Центробанк РФ в ближайшие три года будет последовательно снижать ключевую ставку. К концу 2020 года, по мнению экономистов, она составит 5,25%. К этому времени ставки ипотечных кредитов могут достичь рекордно низких 7%, что обеспечит как минимум десятипроцентный рост рынка ипотеки. При этом угроза возникновения так называемого «ипотечного пузыря» отсутствует: для этого объем ипотеки на балансах банков должен стремительно вырасти от текущих 5% до критических 30% ВВП.
Сдержанные темпы удешевления кредитов обусловлены с одной стороны необходимостью закрепления регулятором низкой инфляции за счет постепенного смягчения кредитно-денежной политики. С другой стороны, ставки по кредиту зависят от стоимости фондирования и других рисковых и операционных составляющих в издержках банков. Эти компоненты будут изменяться по мере снижения учетной ставки, а также в процессе реализации инфраструктурных проектов, нацеленных на трансформацию всего цикла ипотечного кредитования. Эксперты оценивают временной лаг между снижением ключевой ставки и ставки по ипотечным кредитам в два месяца.
Твердый курс регулятора на снижение учетной ставки, транслирующийся в уменьшение процентов по ипотечным кредитам, подтверждается и одной из последних рекомендаций банковскому сообществу. ЦБ предлагает в новых кредитных договорах заранее прописывать возможность снижения стоимости кредита вслед за сокращением учетной ставки. В будущем это упростит рефинансирование ипотеки у первоначального банка-кредитора, так как ЦБ не будет требовать для него создания дополнительных резервов в собственном капитале.
Вне зависимости от скорости позитивных изменений ключевой ставки и ставок по ипотечным кредитам, сейчас действительно один из самых подходящих моментов в новейшей истории России для того, чтобы обзавестись собственными «четырьмя стенами». Мы считаем, что имеет смысл использовать позитивную ситуацию, которая в настоящее время сложилась на рынке ипотеки, выбрать подходящее жилье, а когда ставка снизится - рефинансировать кредит под еще более низкий процент.
