Центральный банк России вновь снизил учётную ставку до 7,5%, и, как считают эксперты Российской академии наук (РАН), продолжит в ближайшие три года снижать ее и дальше. К концу 2020 года учетная ставка составит 5,25%, а ставки ипотечных кредитов к этому времени могут достичь рекордно низких 7%. Твердый курс регулятора на снижение учетной ставки зафиксирован в недавней рекомендации банковскому сообществу заранее прописывать в новых кредитных договорах возможность снижения процента по кредиту вслед за сокращением учетной ставки. Эффект от реализации предложения регулятора может развиваться по двум направлениям, но он в любом случае будет способствовать снижению средней ставки по выданным ипотечным кредитам.

Указание в кредитном соглашении с заемщиком возможности пересмотра ставки по кредиту в случае снижения ключевой ставки Банка России позволит банкам не создавать повышенные резервы по кредитам на цели рефинансирования. До сих пор для регулятора перекредитование действующего клиента со снижением процентной ставки означало ухудшение качества такого заемщика, снижало качества самого кредита, и, соответственно, требовало дополнительных гарантий ликвидности кредитора. Это объясняло неохоту, с которой банки рефинансировали ипотеку своих клиентов. Как только необходимость увеличения капитала у банка отпадет, получить согласие на рефинансирование текущего кредита у своего же кредитора станет проще. Переходить в другой банк за лучшей ставкой уже не будет необходимости.

С другой стороны, банки станут шире применять практику выдачи кредитов с переменной ставкой. Переменные ставки по ипотечным кредитам существенно ниже фиксированных, но они могут меняться в течение срока действия кредитного договора в зависимости от изменений финансовых индексов, прописанных в договоре. Ставка по кредиту рассчитывается как показатель одного из этих индексов плюс размер банковской маржи. Например, АИЖК предлагает заемщикам ипотечный кредит с переменной ставкой на уровне 6,89%. Ставка пересматривается раз в квартал и рассчитывается исходя из индекса потребительских цен, публикуемого Росстатом, за три месяца, предшествующих пересмотру. Ежемесячный платеж по кредиту для заемщика не меняется. Он фиксируется на весь срок и не зависит от изменения процентной ставки. Таким образом исключается вероятность непредвиденного роста расходов заемщика при обслуживании ипотечного кредита даже в случае роста инфляции. При изменении ставки по кредиту меняется только его срок.

Предложенный Банком России механизм изменения ставки по кредиту не предусматривает ее роста. Ее привязка к ключевой ставке будет действовать только в случае понижения именно этого показателя. Сейчас механизм защиты заемщика от резкого роста финансовых индексов предполагает неизменность ежемесячного платежа. В случае роста инфляции и увеличения процентной ставки по кредиту меняется распределение сумм между выплатой процентов и гашением основного долга внутри ежемесячного платежа. Уменьшение инфляции учитывается при очередном, как правило, ежеквартальном пересчете, и срок кредита также сокращается. В самом плохом случае срока кредита просто увеличится. При наилучшем раскладе возможно его значительное сокращение.

Введение плавающей ставки, привязанной к ключевой ставке Центробанка, положительно повлияет на рынок ипотечного кредитования. Клиенту не придется искать другой банк для рефинансирования, а кредитор при этом сможет сохранить проверенного заемщика. А кредит с переменной ставкой сочетает в себе преимущество классического ипотечного кредита в виде постоянного ежемесячного платежа и возможный дополнительный эффект в виде сокращения срока кредитования и уменьшения переплаты по кредиту.