В истекшем 2017 году Банк России шесть раз снижал ключевую ставку. За год она успела опуститься с 10% до 7,75%, а уже в феврале 2018 составила 7,5%. Процент по ипотечным кредитам в рублях снижался вслед за ней. Сегодня ведущие банки выдают ипотеку по ставкам от 9,25%, АИЖК – от 9%. Есть и более агрессивные, правда, в основном маркетинговые предложения. Однако, средневзвешенная ставка по выданным кредитам за истекший год опустилась на 1,75 процентных пункта до 9,79%. Предвосхищая вопрос потенциальных заемщиков, мы бы хотели напомнить, что реальная процентная ставка по кредиту зависит от целого ряда составляющих и может существенно отличаться от средневзвешенного показателя ЦБ и рекламных предложений.
Именно минимальная ставка сразу бросается в глаза с рекламных проспектов или баннеров банка. Как правило, это ставка с учетом максимальных требований банка к заемщику в отношении документально подтвержденного официального дохода, а также размера первоначального взноса и срока кредита: чем больше первоначальный взнос и меньше срок кредита, тем ниже процентная ставка по нему. Ограниченный риск по кредиту с ее использованием позволяет банку закладывать минимальные проценты на его андеррайтинг.
Низкий процент может быть следствием таких обязательных для клиента процедур как электронная регистрация сделки или результатом специальных отношений с организациями-партнерами кредитора или имеющими у него зарплатные счета для своих сотрудников. Реальная ставка может возрастать из-за отказа от страхования жизни и здоровья заемщика или его нежелания подключиться к программам коллективного страхования банка-кредитора. За понижение процента по кредиту банк может установить и специальную компенсирующую комиссию. Следует обращать внимание на все звездочки, сноски и другие детали, которые иногда могут быть написаны мелким шрифтом, но являются очень важными условиями получения привлекательных условий по кредиту.
При этом даже самые высококачественные заемщики, соответствующие максимальным требованиям банков, не сразу смогут воспользоваться последствиями смягчения кредитно-финансовой политики регулятора. Эксперты оценивают временной лаг между снижением ключевой ставки и ставки по ипотечным кредитам в два месяца. Кроме того, ставки по кредиту зависят от стоимости фондирования и других рисковых и операционных составляющих в издержках банков. Некоторые эксперты в этой связи считают, что потенциал снижения процентных ставок вообще близится к завершению. Сегодняшний минимальный спред между ключевой ставкой и ставками по ипотеке в районе 9% составляет примерно 1,5%. Он не всегда позволяет покрыть издержки и риски кредитора в полной мере.
К концу 2020 года эксперты ожидают ключевую ставку на уровне 5,25%. К этому времени ставки ипотечных кредитов могут достичь рекордно низких 7%, что обеспечит как минимум десятипроцентный рост рынка ипотеки. Потенциальным заемщикам, желающим в полной мере воспользоваться этой позитивной динамикой, следует не только пристально следить за снижением ставок, но и внимательно изучать условия предоставления ипотечных кредитов.
