Один из их главных аргументов противников ипотеки основан на том, что уровень процентов по ней порождает избыточную переплату. Слабое место данного утверждения заключается в том, что оно не учитывает инфляцию и стоимость жилья в перспективе.
Во-первых, у денег есть такая характеристика, как их временная стоимость. Инфляция их удешевляет. Значит, получив жилье сегодня, а расплачиваясь за него завтра мы платим меньше. Вместе с инфляцией растут и цены на недвижимость.
Во-вторых, снизить сумму переплаты можно путем грамотного подбора основных параметров ипотеки: первоначального взноса, срока кредита и ставки по нему. Чем больше первоначальный взнос и чем меньше срок кредита (при неизменной процентной ставке), тем ниже переплата. И наоборот.
Обратимся к примерам. АИЖК предлагает ипотечный кредит на готовое жилье под 9,5% годовых. Допустим, цена квартиры 3 мл. руб. срок кредита – 10 лет. С первоначальным взносом в 40%. Переплата в таком варианте составит 994 тыс. руб. При снижении взноса до 20% с удлинением срока кредита до 15 лет процентная ставка вырастет до 9,75%, а размер переплаты достигнет 1,36 млн. руб.
По окончании 15-летнего срока (при сохранении уровня инфляции на уровне 4%) такая квартира подрастет в цене примерно до 5,45 млн. руб. Простое сложение всех затрат, включая переплату, дает цифру в 5,17 млн. руб. Очевидно, что ипотека даже в таком варианте выгодна и целесообразна даже с переплатой. Становясь, таким образом, эффективной альтернативой простому накоплению.
Переплату также можно снизить путем частичного досрочного погашения кредита. В том числе для этой цели можно использовать имущественные налоговые вычеты из НДФЛ и материнский капитал. Наличие льгот также влияет на цену кредита. Существует ряд целевых программ, в том числе и в регионах по ее снижению. АИЖК разработало и внедряет программу, по которой цена кредита для ряда категорий населения падает до 5,75%.
Еще одним инструментом уменьшения переплаты является рефинансирование кредита. Перекредитоваться можно неограниченное количество раз.
Опасность того, что если в силу каких-то объективных причин заемщик не сможет выполнять свои обязательства и лишится недвижимости несколько преувеличена. Банку выгоднее пойти ему навстречу и реструктурировать долг, чем переводить этот кредит в свои проблемные активы. Кроме того, Агентство ипотечного жилищного кредитования при поддержке Правительства РФ реализует программу помощи ипотечным заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации.
