Банк России сбавил темпы снижения ключевой ставки, однако это пока никак не сказывается на динамике ипотечного кредитования. Согласно данным московского отделения Росреестра количество зарегистрированных в столице кредитных договоров, обеспеченных ипотекой, к началу июня увеличилось на 81% в годовом исчислении.
Продолжается в Москве и рост продаж новостроек по ДДУ. За первые пять месяцев нового года зарегистрировано на 43% больше таких сделок, чем за аналогичный период 2017 г. Начинает набирать обороты и реализация объектов «вторички», прибавившая в годовом исчислении 25%. Цены на готовое жилье в столице начинают восстанавливаться после продолжительного спада, и многие покупатели стараются воспользоваться пока еще относительно низким ценовым порогом для входа в московскую недвижимость.
Доступность ипотеки позволяет заемщикам увеличивать размер кредитных средств для приобретения более просторных или более комфортных квартир. Один из известных столичных риелторов констатирует рост среднего бюджета покупки квартиры на 60%. Размер среднего ипотечного кредита вырос у его клиентов с 2,6 млн до 3,9 млн рублей по итогам апреля. Одним из факторов роста размера кредита является проникновение ипотеки в сегмент премиальной недвижимости.
Молодые россияне в возрасте до 25 лет в этом контексте являются наиболее привлекательными клиентами ипотечных кредиторов. За год средний размер выданных им ссуд увеличился на 9,7% - это самый большой показатель среди всех возрастных групп российских заемщиков. Банки предпочли бы еще большее вовлечение молодых заемщиков в ипотечное кредитование, однако это не всегда просто, в том числе, и из-за сложности расчета кредитного риска заемщиков с непродолжительной кредитной историей.
Им на помощь приходит «искусственный разум», который уже сегодня активно используется в психометрических моделях скоринга. Алгоритмы машинного обучения, использующие сотни тысяч показателей поведения клиентов, позволяют банкам лучше отличать «плохих» заемщиков от «хороших». У одного из лидеров российской «цифровой» ипотеки 80% решений по кредитам принимаются в автоматическом режиме.
Все бы хорошо с молодыми заемщиками, вот только денег на первоначальный взнос у них хватает не всегда. Впрочем, это может быть характерно для огромного числа россиян, желающих улучшить жилищные условия при помощи ипотечного кредита. Несмотря на фактически запретительное регулирование Банка России в отношении выдачи кредитов с минимальным взносом, их количество все еще остаётся весьма заметным. В первом квартале текущего года 44% всех новых ипотечных кредитов были выданы с первоначальным взносом менее 20%. Эксперты полагают, что эта цифра образована в основном ссудами, одобренными еще до повышения коэффициента риска по ним с 1 января 2018 года. В течение года, их количество будет снижаться.
В связи с этим эксперты напоминают, что ипотека с минимальным взносом представляет риск не только для банков. Коэффициент нагрузки на заемщика – соотношение размера ежемесячного платежа к доходу – по таким кредитам достигает 46% при среднестатистических для России 28%. На первый взгляд доступная ипотека в этом случае может превратиться в неподъемную ношу.
