Правильный выбор основных параметров кредита – первоначального взноса, процентной ставки и срока займа - позволит существенно оптимизировать не только размер ежемесячного платежа, но и сумму общих выплат по кредиту. Именно размер переплаты по кредиту является важным элементом расчета финансовой нагрузки и, возможно, существенным аргументом в пользу ипотеки с учетом инфляции и роста стоимости жилья.
Обращаясь в банк за ипотечным кредитом, заемщик принимает на себя обязательство не только вернуть сам кредит - его «тело», но и выплатить кредитору проценты за его использование. Сумма выплаченных процентов за все время пользования кредитными средствами и представляет собой переплату по кредиту.
Регулируя основные параметры кредита – первоначальный взнос, процент и срок кредита – можно зафиксировать разумный уровень переплаты. Разумный с той точки зрения, что к дате окончания кредита размер средств, использованных для приобретения объекта недвижимости через ипотеку с учетом переплаты, может быть ниже или равен стоимости объекта недвижимости на этот момент. В таком случае ипотечный кредит будет использован не только как инструмент улучшения жилищных условий, но и как выгодный механизм накопления.
Существует прямая зависимость между размером первоначального взноса, сроком ипотечного кредита, процентом по нему и переплатой по кредиту. При неизменной ставке по кредиту больший первоначальный взнос и меньший срок кредита сокращают переплату, снижение же первоначального взноса при увеличении срока кредита увеличивают ее.
Например, по кредиту на жилье стоимостью 3 млн руб. на 10 лет и первоначальном взносе 40% переплата составит 936 тыс. руб. При увеличении срока кредита до 15 лет и снижении предоплаты до 20% переплата увеличивается до 1,98 млн. руб.
Чтобы оценить для себя экономическую целесообразность переплаты, можно рассчитать предположительную стоимость квартиры стоимостью 3 млн руб. к окончанию срока кредитования с учетом инфляции и роста цен на жилье. Предположим, что инфляция на протяжении 15 лет останется на текущем уровне 3,2%. При таком показателе инфляции по окончании указанного срока квартира будет стоить около 4,84 млн рублей.
Сложив первоначальный взнос и переплату на эту же квартиру по кредиту на 15 лет под 9%, а именно столько сейчас составляет процентная ставка в Агентстве ипотечного жилищного кредитования, мы получим общие затраты на приобретение квартиры на уровне 4,98 млн рублей. С учетом налогового вычета, который в данном случае составит как минимум 590 тыс. рублей, мы видим очевидную целесообразность такой покупки с использованием ипотеки даже при переплате 1,98 млн. руб.
Воспроизведя для себя предлагаемый расчет, заемщик может принять взвешенное решение о необходимом размере кредита и оптимальном сроке до его погашения, с тем чтобы сохранять размер переплаты по приобретаемой недвижимости в рамках прогнозируемых темпов роста цен на жилье и параметров инфляции.
