Законодательная база Российской Федерации

Строительству многоквартирного или частного дома предшествует ряд согласовательных процедур, оформление земли в собственность или аренду.

При строительстве многоквартирного дома строительная организация оформляет разрешение на строительство. При этом организация должна иметь лицензию. Такое разрешение организация получает, если есть земля и утверждён проект. При строительстве дома частного разрешение на строительство получает заказчик, то есть владелец земли под строительство. Наличие земли в собственности – это обязательное условие, иначе дом может быть признан незаконной постройкой.

Граждане приобретают квартиры в новостройке на стадии строительства многоэтажного дома. Договор долевого строительства или инвестиционный договор с застройщиком лучше всего заключать в завершающем квартале строительства. В этом случае минимизируются риски, связанные с банкротством компании. В период переговоров с застройщиком, ещё до подписания договора, необходимо проверить ряд документов строительной компании: право собственности на землю, лицензию, разрешение на строительство, полномочия руководителя, устав, бухгалтерский баланс за последний отчётный период.

Баланс проверяется для того, чтобы увидеть: была ли реальная деятельность у компании в течение года. Баланс компания предоставляет в налоговую инспекцию, поэтому сведения в данном документе по большей части достоверные. Надо сказать, что уважаемая компания не отказывает своим будущим дольщикам в ознакомлении с основными документами компании, уважая право дольщиков на достоверную информацию.

Когда строительство будет завершено, застройщик должен передать квартиры дольщикам по акту приёма – сдачи. До этого момента дольщик не вправе перепланировать квартиру. При подписании акта приёма – сдачи необходимо проверить все инженерные коммуникации: газ, воду, отопление, электричество. Если квартира сдана не под самоотделку, то проверяется также качество ремонта. При обнаружении недостатков необходимо требовать их устранения. Строительная компания получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. После постановки на кадастровый учёт в Росреестре и присвоения дому адреса почтового он передаётся на баланс города. С этого момента дольщикам необходимо регистрировать право собственности на квартиры.

Регистрацию права собственности можно осуществлять лично или через представителя. Как правило, представителем является юрист строительной компании. Для этого на него оформляется доверенность в нотариальной форме от каждого дольщика. Готовится пакет документов: копия паспорта на каждого собственника квартиры, органов опеки разрешения для несовершеннолетнего собственника, акт приём — передачи, договор с застройщиком, кадастровый паспорт квартиры и экспликация. Заявление подписывается в Росреестре в присутствии специалиста. После регистрации права собственности необходимо получить свидетельство и внести изменения в кадастровый паспорт.

В частном домовладении процедура аналогична, но все действия совершает собственник самостоятельно либо через своего представителя. Согласовав строительство дома на своей земле, собственник возводит домовладение. После завершения всех строительных и инженерных работ необходимо ввести дом в эксплуатацию. Для этого сначала потребуется заказать техпаспорт в БТИ и пригласить техника. К этому времени в доме должны быть окна, инженерные коммуникации, двери и крыша, крыльцо, а участок должен быть огорожен забором.

Границы участка также должны быть уточнены после завершения строительства. При этом они не должны наслаиваться на границы соседних участков. Должны быть выдержаны нормы допустимого расстояния от дома к соседнему участку. Для этого стоит пригласить кадастрового инженера, провести работы и получить акт обследования участка.

В БТИ потребуются документы: строительный паспорт и акт обследования, свидетельство о собственности на землю, проект дома и разрешение на строительство. Технический паспорт в течение пяти лет действителен для сделок. Надо сказать, что проект дома должен быть утверждён ещё до начала строительства. Для этого проект должен соответствовать строительным нормам и правилам.

Заявление о приёме дома в эксплуатацию подаётся в управление архитектуры. Комиссия МВК рассмотрит заявление вместе с материалами к нему и примет решение, которое будет выражено в Постановлении о приёме здания в эксплуатацию. После этого можно подавать документы в Росреестр для регистрации собственности и получать свидетельство. Надо сказать, что для принятия решения МВК потребуется до тридцати дней. Если МВК не получит полный пакет согласовательной документации, то откажет. Поэтому к приёму здания в эксплуатацию необходимо готовиться серьёзно.