Откуда вообще взялась ипотека и чем она отличается от обычного потребительского кредита? Ответ на этот вопрос поможет нам лучше понять, для каких целей может использоваться ипотечное кредитование и какие документы оформляются при ипотечных сделках.

Дело в том, что «ипотека» не является именем нарицательным для целевых кредитов на покупку жилья. Главной особенностью ипотечного кредита является наличие обеспечения займа в виде недвижимости. Слово «ипотека» пришло к нам из греческого. Так назывался столб, который стоял на земельном участке должника и сигнализировал о наличии у него кредитных обязательств, обеспеченных этим участком.

И сегодня под ипотекой юристы и банкиры понимают залог недвижимого имущества. Заложенная недвижимость может быть использована кредитором для погашения кредита в случае неспособности заемщика обслуживать этот кредит. Однако обстоятельства возникновения такого рода обеспечения могут быть разные.

Ипотека может возникать в силу закона. Это происходит, когда заемщик приобретает при помощи целевого кредита квартиру, дом, земельный участок или использует кредит для строительства дома. В этом случае не требуется дополнительных договоренностей между кредитором и заемщиком относительно предмета залога: им по закону становится приобретаемое или строящееся жилье. В этой ситуации приобретение недвижимости происходит при помощи договора купли-продажи с использованием кредитных средств. После регистрации договора покупатель становится собственником, а роль греческого столба в нашей истории играет запись «Залог в силу закона» в графе «Ограничения» свидетельства о праве собственности. Заключения договора об ипотеке не требуется, достаточно кредитного договора.

Ипотека в силу договора, как следует из определения, возникает, при наличии соответствующих письменных договоренностей между кредитором и заемщиком. Договор об ипотеке заключают одновременно с кредитным договором. Он предполагает передачу в залог уже существующей и находящейся в собственности у заемщика недвижимости.

При ипотеке в силу договора заемные средства не являются целевыми и могут быть использованы по усмотрению заемщика. Ипотека в силу закона обеспечивает обязательства исключительно по целевым кредитам на покупку недвижимости.

Понимание разницы между двумя видами ипотеки дает нам представление о различных комбинациях обеспечения в виде недвижимости для реализации широкого спектра потребностей заемщика. К примеру, можно купить новую квартиру при помощи ипотеки, а после погашения кредита взять новый на покупку загородного коттеджа, заложив уже имеющееся жилье. О том, как ипотечное кредитование в силу закона или договора может быть использовано для приобретения различных видов недвижимости - в следующих публикациях.