Погашение ипотечного кредита происходит ежемесячными платежами, включающими выплату процентов и погашение основной суммы кредита (тела кредита). Заемщик должен обязательно знать график платежей и понимать, что в них приходится на проценты, а что на погашение основной суммы долга. Очевидно, что банки предпочитают, чтобы заемщики в первую очередь оплачивали процентные платежи и лишь затем переходили к погашению основной суммы долга.
В зависимости от баланса выплат процентов и тела кредита на различных стадиях жизни кредита выплата ипотечного кредита может происходить аннуитетными или дифференцированными платежами. Сегодня в России преобладают аннуитетные платежи.
Аннуитетный платеж предусматривает равные ежемесячные платежи в течении всего срока кредитования. Платеж идет и на погашение части процентов, начисляемых на остаток задолженности, и части долга по кредиту. Проценты начисляются на остаток задолженности. В первые годы кредита большую часть платежа составляют проценты, а меньшую – погашение основного долга. По мере погашения части кредита, количество начисленных процентов сокращается, соответственно, основной долг гасится быстрее. Ближе к концу кредитования пропорция меняется: большая часть платежа идет на погашение самого кредита, меньшая – на проценты. При этом общий размер платежа всегда остается одинаковым.
Дифференцированный платеж предполагает неравные ежемесячные платежи, уменьшающиеся в течение срока кредитования. Ежемесячно остаток кредита уменьшается на равную долю, проценты начисляются на остаток задолженности. Наибольший размер платежей – в первые годы кредита, наименьший – в конце срока кредита. Этот тип платежа больше подходит для досрочного погашения кредита.
Аннуитетная форма платежа позволяет распределить финансовую нагрузку равномерно на весь срок кредита. Однако при такой форме погашения кредита в первые годы основной долг гасится медленно. Если заемщик планирует погасить кредит досрочно и располагает средствами для повышенной платежной нагрузки в первые годы жизни кредита, то ему больше подойдет дифференцированный платеж. Переплата по кредиту будет меньше, чем при аннуитетном платеже, за счет того, что основной долг гасится с первого месяца в большем размере. Размер платежа со временем снижается, т.е. платежная нагрузка падает.
