Законодательная база Российской Федерации

Мы живем вдвоем с мужем, оба пенсионеры. Родных и наследников нет. Живем мы в 2-комнатной муниципальной квартире. Но когда решили сделать обмен на 1-комнатную, нам запретили. Сказали, что сначала мы должны приватизировать квартиру, а потом обменять ее на 1 -комнатную через куплю-продажу. А потому ее снова расприватизировать, потому что мы хотим, чтобы квартира осталась муниципальной. Это так сложно. Посоветуйте что-нибудь. МУНИЦИПАЛЬНОЕ ЖИЛЬЕ Жилье, предоставляемое по договору соцнайма, можно обменять и разменять. Это право дано жильцу законом. § П. 1 ст. 72 Жилищного кодекса РФ Правда, в этой статье сказано, что обмен такой возможен с письменного согласия всех членов семьи нанимателя жилья и наймодателя, в вашем случае муниципалитета. Причем вы имеете право обменять квартиру на другую в любом населенном пункте России. § П. 5 ст. 72 ЖК РФ

Вы с мужем, судя по письму, согласны на этот обмен. Муниципалитет своего согласия не дает. И мы даже можем предположить почему. Ведь вы хотите обменять свою квартиру на 1-комнатную и, скорее всего, с доплатой вам. Но официально вы не имеете права получать от такого обмена какую-то выгоду (прибыль), поскольку это не ваша собственность. А работники муниципалитета прекрасно понимают, что за такой неравноценный обмен («двушка» на «однушку») неофициально все равно будет выплачена какая-то сумма. Поэтому, зная коммерческую подоплеку такой сделки, муниципалитет вам отказывает. Но это только на словах. А вот если вы подадите письменное заявление в жилищный отдел вашего муниципалитета с просьбой дать согласие на обмен со ссылкой на вышеназванный закон, то отказать вам не посмеют. Нет законных оснований для отказа. Они же не напишут в ответе: мы знаем, что при обмене вы получите доплату.

Конечно, возможен и тот вариант, который предлагают они: вы приватизируете квартиру, а потом обмениваете ее на приватизированную «однушку» с доплатой, которая станет хорошей прибавкой к вашей пенсии. А уж потом расприватизируете новую квартиру. Но это трудоемко, да и зачем. Если у вас нет родственников, квартира все равно отойдет потом муниципалитету. Не проще ли приватизировать квартиру.и заключить с кем-то из хороших знакомых, которым вы доверяете, договор ренты или пожизненного содержания? По нему вы передадите жилье в собственность этим людям, а они возьмут на себя обязанность ежемесячно выплачивать вам денежное содержание, помогать по хозяйству и т. д. Но во избежание мошенничества советуем заключать договор только с людьми, которым вы доверяете.

СОБСТВЕННОЕ ЖИЛЬЕ Для других же наших читателей хотим добавить, что обменять можно как жилье, занимаемое по договору социального найма, так и собственное. С очень существенным НО… § П. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ Если при обмене муниципального или федерального жилья кто-то из членов семьи нанимателя против обмена, то можно осуществить через суд принудительный обмен. Для этого нанимателю или членам его семьи достаточно представить в суде несколько вариантов обмена. § П. 3 ст. 72 Жилищного кодекса РФ А вот собственное жилье нельзя разменять (обменять) даже через суд, если хотя бы один из сособственников против обмена. Ни один суд не вправе навязать собственнику жилья чужую волю и заставить его совершать сделки со своим жильем, которые он совершать не хочет.

Не секрет, что квартиру в новостройке приобретать намного выгоднее, чем квартиру на вторичном рынке. Здесь важен ряд факторов: техническое состояние квартиры, стоимость, больше шансов одобрения ипотечного кредита, современная инфраструктура придомовой территории.

Новостройку можно приобрести ещё на незавершенной стадии строительства. Такая сделка будет безопасной, если будет заключена в завершающей стадии строительства, когда объект практически готов. Лучшая ситуация для дольщика – последний квартал срока строительства или когда хотя бы одна квартира дома оформлена в собственность.

Квартиры, которые продаются под самоотделку в новостройках, пользуются популярностью у молодёжи и предприимчивых граждан, которым несложно дождаться ввода дома в эксплуатацию, сделать отличный ремонт и перепродать квартиру гораздо дороже. Разница в стоимости квартиры на завершающей стадии строительства и после ввода дома в эксплуатацию существенная. Чтобы стать дольщиком необходимо выбрать надёжную строительную организацию, осмотреть объект, изучить документы застройщика, в том числе лицензию, документы о собственности на землю, разрешение на строительство и даже бухгалтерский баланс.

Когда новый дом будет введён в эксплуатацию, что подтверждается актом ввода в эксплуатацию, каждый дольщик подписывает акт приема – передачи квартиры. К данному действию необходимо отнестись со всей серьёзностью: осмотреть все помещения квартиры, проверить основные инженерные коммуникации, проверить наличие адреса дома в акте, проверить наличие всех необходимых согласований. Следующая процедура – регистрация собственности.

Зарегистрировать собственность в УФРС можно владельцу самостоятельно или поручить это застройщику. В последнем случае оформляется доверенность в нотариальной форме на имя представителя компании застройщика. В такой доверенности чётко определены полномочия. Представитель компании, в данном случае, сам формирует пакет документов и передаёт его на регистрацию, а результат проделанной работы – документы подтверждающие право – передаёт собственнику.

Если регистрировать новостройку самостоятельно, то необходимо запастись терпением и подготовить необходимые документы: паспорт (копия), документы о вводе дома в эксплуатацию (копии), акт приема – передачи квартиры, акт реализации контракта на строительные работы, контракт на строительство квартиры или договор долевого строительства, экспликация из БТИ, квитанция о госпошлине. Если квартира оформляется на несколько собственников, то потребуются копии паспортов на каждого собственника, а также их присутствие для подписания документов. Регистрация длится тридцать дней. В назначенный специалистом УФРС день собственник получает готовые документы. Стоит тщательно проверить документы на предмет неточностей и ошибок.

В большинстве случаев строительные компании стремятся работать добросовестно и берегут свою репутацию. Тем не менее, бывают случаи, когда компания – застройщик не выполняет в полной мере все необходимые действия со стороны застройщика или выполняет с существенными ошибками. Тогда оформление собственности на новостройку осложняется или становится невозможным. Все спорные ситуации решаются в суде. Например, застройщик ввел дом в эксплуатацию, но дом ещё не числится на балансе города, поскольку не ясна судьба земельного участка под домом. Ситуация действительно критичная, поскольку дом без земли не должен быть введён в эксплуатацию. Также он может быть признан самовольной постройкой. Но случается, что оформление документов на землю может затянуться. Ситуация конечно сложная, но собственник признает право собственности в судебном порядке, а решение суда будет основанием для регистрации права собственности.

Надо отметить, что все ремонтные работы в новостройке допустимо производить только после подписания акта приема – передачи квартиры. Учитывая факт, что квартира сдаётся под самоотделку, работ предстоит много. Если собственник решит произвести перепланировку квартиры, то для этого требуется разрешение управления архитектуры. Для получения разрешения необходимо обратиться с заявлением и проектом перепланировки в управление архитектуры.

Проект должен быть выполнен строительной организацией, имеющей лицензию на определённый вид работ. После получения разрешения проводится перепланировка, а после её завершения все изменения фиксируются документально БТИ. Надо сказать, что разрешение необходимо получать не только для изменения пространства квартиры, конфигурации стен, но и для переноса инженерных сетей. Несущие стены переносить недопустимо. Также нельзя повреждать вентиляционные шахты. Многие оборудуют лоджию дополнительным радиатором системы отопления, или расширяют кухню за счёт лоджии, что также требует согласования.

В 2010 г. я проводил межевание участка. Сообщил об этом соседям. Дал объявление в газете о дате согласования границ. Но они не явились… Я получил свидетельство о госрегистрации и поставил забор. Но сосед его сломал и подал на меня в суд! Кстати, сам он межевания не делал. Как мне защититься?

Вам нужно обратиться к кадастровому инженеру. Лучше всего именно к тому, кто делал вам межевание. Пусть он снова приедет и установит колышки точно по законным границам участка. По ним вы сможете восстановить ограду. В случае, если это не поможет, вам нужно обратиться в суд с иском к соседу об устранении препятствий в пользовании вашей собственностью. А в качестве свидетеля пригласить в суд кадастрового инженера, определявшего границы участка. Если суд признает, что все измерения были проведены точно, вы сможете взыскать с соседа денежную компенсацию за снесенный им забор и судебные расходы. Обращаю внимание на то, что в ходе суда может возникнуть необходимость в проведении экспертизы. Ее оплатит проигравшая сторона. § Ст. 131-132 Гражданского процессуального кодекса РФ

При межевании соседи захватили себе землю общего пользования. Теперь они отрицают, что там вообще когда-то существовал проезд. При этом в акте согласования вместо нас расписался председатель садоводства. Как решить эту ситуацию? Как обеспечить проезд и проход к своему земельному участку?

Разрешить спор с соседями вам поможет только суд. Для этого вам следует истребовать в правлении садоводческого товарищества или в администрации местного самоуправления проект застройки вашего садового товарищества. Если на этом проекте содержатся сведения о проезде, то требуйте от соседей освободить занятую ими землю общего пользования и не чинить препятствия в пользовании вашим земельным участком. Статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации В истребовании документов вам тоже может посодействовать суд, если вы заявите такое ходатайство. Статья 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

Если же на проекте этот проезд не будет отражен, то измените предмет иска: потребуйте от соседей установить сервитут. То есть добивайтесь предоставления вам права ограниченного пользования частью их земли для прохода или проезда на ваш земельный участок. Статья 274 Гражданского кодекса Российской Федерации

Я подал иск к совладелице (двоюродной сестре), которая не желает участвовать в постановке участка на кадастровый учет. На днях суд назначил экспертизу для определения внешних границ моего участка, хотя никаких разногласий с соседями у меня нет. Можно ли обойтись без этой экспертизы?

Обычно при возникновении вопросов, требующих специальных знаний в различных областях, суд назначает экспертизу. Если судья уже назначил ее проведение, то без этого никак не обойтись. Вы вправе сами представить суду вопросы, на которые хотели бы получить ответы при проведении экспертизы. Но окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется самим судьей. Отклонение предложенных вами вопросов суд обязан мотивировать. Если вы будете уклоняться от участия в экспертизе, например, не представите документы, не пустите эксперта на ваш участок, то суд вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным. Тогда решение, скорее всего, будет не в вашу пользу. § Ст. 79 Гражданского процессуального кодекса РФ

Недавно жильцов нашего 59-квартирного дома собрала какая-то женщина и заявила, что она будет защищать интересы жильцов (а это в основном пенсионеры). Но мы должны ей платить по 70 руб. с квартиры. Присутствовали на собрании только 15 человек. Первый месяц платили, а потом отказались. Taк через месяц пришли квитанции, в которых появилась новая строка «Домком». Берут по 133 руб. с квартиры. Хотя в доме как не делалось, так ничего и не делается. Скажите, законно ли все это?

Недооценили мы российских мошенников. Дополнения в Жилищный кодекс внесены только 4 июня 2011 г. (ст. 161.1 «Совет многоквартирного дома»), а дельцы уже срывают дивиденды. Мы уже писали на эту тему, но вынуждены вернуться к этому вопросу и обратить внимание жильцов, в первую очередь пенсионеров, на самые важные моменты, поскольку именно пожилые люди чаще всего становятся жертвами мошенников.

Самое главное: домком — это общественная организация, никак несвязанная с ЖЭКом или управляющей компанией (УК), обслуживающей ваш дом. Домком как раз по задумке должен стоять между жильцами и УК и контролировать, правильно ли расходуются этой управляющей компанией деньги, которые ей платят жильцы за обслуживание и текущий ремонт жилья. А платить или не платить председателю домового комитета — решать только жильцам на общем собрании большинством голосов. И тем более управляющая компания или ЖЭК не вправе включать эту плату в квитанции по квартплате.

Так что смело не оплачивайте эту строку в своих квитанциях. Никто вас за это не накажет. Кроме того, председателем домкома, конечно же, должен быть кто-то свой. То есть один из жильцов дома.

Недавно мы сделали ремонт. Квартиру не покупали, но она нуждалась в обновлении. Можно ли получить за него налоговый вычет?

Если вы не покупали жилье с черновой отделкой, а просто сделали ремонт в старой квартире, то права на возврат денег у вас нет. Похоже, вы немного перепутали, хотя похожий вычет существует. При покупке квартиры в налоговый вычет могут включаться: • приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме; • приобретение отделочных материалов; • работы, связанные с отделкой квартиры. Но для этого нужно сначала купить квартиру с голыми стенами.

В 2008 году на работе сыну дали ипотеку на покупку квартиры без отделки. Жилье обошлось в 1 млн 776 тыс. руб. Вся сделка была оформлена договором купли-продажи. В документах не было указано, что квартира передается без отделки. При обращении в налоговую за вычетом нам сказали, что деньги вернут только со стоимости квартиры. Но ведь мы можем вернуть деньги и за отделочные материалы! Разберитесь, пожалуйста, имеем ли мы право еще на какие-то деньги? Мы представили документы с работы, что ремонта в квартире не было, но нам все равно отказывают.

Вынужден вас огорчить. В налоговой вам все сказали правильно. К сожалению, несмотря на то, что законом вычет за ремонт квартиры без отделки предусмотрен, воспользоваться им вы уже не сможете. Эту льготу дают, только если в договоре написано, что вы покупаете квартиру без отделки. Увы, как говорят, «поздно пить боржоми, когда почки отвалились». Дополнительно собранные бумаги уже не помогут. Правильно оформленные документы — гарантия того, что возврат денег пройдет без сучка без задоринки. Внимательно изучить их стоит изначально, не откладывая до визита в налоговую.

Мы живем в доме, который по постановлению областной администрации обладает историко-культурной ценностью. Но он в крайне запущенном состоянии. Недавно нам пришло письмо из управляющей компании, в котором говорится о необходимости капитального ремонта. Управляющая компания пишет, что мы не несем расходы на приведение общего имущества в надлежащее техническое состояние, а это якобы нарушение ст. 39 и 158 Жилищного кодекса РФ. И требуют, чтобы мы на общем собрании приняли решение об оплате расходов на капремонт. Почему мы должны нести эти расходы?

Администрация права. Дело в том, что вы, судя по письму, собственники квартир. А нежилые помещения многоквартирного дома являются совместной долевой собственностью владельцев приватизированных квартир. Ну а кто, как не собственник, должен нести ответственность за содержание своего имущества? Об этом же говорится и в законодательстве. § Ст. 210 Гражданского кодекса «Бремя содержания имущества» В ст. 154 Жилищного кодекса записано однозначно:«Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника». Этому же правилу подчиняются и объекты, обладающие историко-культурной ценностью. § П. 3 ст. 48 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» Но к «историческим» домам нужен особый подход. Прежде чем приступить к работам на таких объектах, необходимо получить соответствующее разрешение в территориальных органах, ведающих охраной памятников и архитектурно-градостроительными вопросами, согласовать с ними проект реставрации и ремонта. Более того, реставрационные и ремонтные работы должны производиться не абы какой стройфирмой, которую может привести ваша управляющая компания, а специальными научно-реставрационными организациями. Впрочем, можно доверить свое здание и не специализированной организации, но в таком случае работы должны проходить под наблюдением специалистов-реставраторов.

Мы уже три месяца не можем платить за коммунальные услуги — остались без работы. Что нам грозит, если мы не погасим свои долги, и сколько времени отводится на это?

Прежде всего вам грозят пени — за каждый день задержки платежа 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, на сегодня она составляет 8% в год. То есть с каждых 1000 руб. пени составляют 26,67коп. вдень. Немного. § Ч. 14 ст. 155 Жилищного кодекса РФ

По согласованию управляющей компанией вам может быть предоставлена отсрочка или рассрочка оплаты коммунальных услуг. § П. 41 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (утв. Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307) Для получения отсрочки должнику необходимо обратиться в управляющую организацию, предложив свои варианты погашения задолженности. Учтите: идти навстречу вам вовсе не обязаны. И не забывайте: пока полностью не погашен долг, пени продолжают набегать.

Вопрос об отсрочке лучше решить не позже 6 месяцев с того момента, как вы перестали платить. Потому что после этого срока начинаются вот такие санкции. • Когда долг превысит 6 ежемесячных платежей, должнику высылается письмо-предупреждение: если в течение месяца он не заплатит, то коммунальные услуги будут ограничены. Оно вручается под расписку либо высылается по почте заказным письмом с уведомлением. За три дня до начала ограничения должнику высылают письмо с последним предупреждением. • Если в течение месяца со дня ограничения задолженность все равно не будет погашена, то поставщик может прекратить предоставление услуг. П. 80, 81 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам

Вам могут ограничить или перекрыть подачу горячей воды, электричества или газа. Отопление, холодное водоснабжение и водоотведение (канализацию) отключать или ограничивать не имеют права ни при каких обстоятельствах. • После 2 месяцев неуплаты (даже частичной) исполнитель может направить в суд иск о принудительном взыскании долга. • Как правило, такие иски суды удовлетворяют в полном объеме. Пристав опишет имущество должника и выставит его на торги, а полученные деньги направит на погашение долга. Кроме того, с должника могут удерживать до 50% зарплаты, пенсии,пособия. • В качестве крайней меры, если должник является не собственником, а нанимателем жилья, суд может принять решение о его выселении. При этом ему должны предоставить другое жилье по договору социального найма. Ст. 90 Жилищного кодекса РФ

После смерти отца, много лет проработавшего механизатором в колхозе, мне досталась бумага о принадлежавшей ему земельной доле. Это 3,2 гектара пашни. Мне самой земля не нужна. Могу ли я подарить ее племяннику?

Племяннику, увы, не можете. Земельная доля находится в праве общей долевой собственности. Подарить (или продать) ее вы можете только другому участнику этой же долевой собственности. То есть тому, кто также имеет земельную долю в составе того же земельного массива, что и вы. Поскольку ваш племянник не является участником этой собственности, то подарить вы ему можете только тот участок, который будет выделен в счет вашей земельной доли. § Ст. 12 Федерального закона № 101 ФЗ