Законодательная база Российской Федерации

Я проживаю в 3-этажном многоквартирном доме на третьем этаже. В сильный дождь и весной, когда тает снег, в углу стена между швов промокает до такой степени, что обои падают, а в кухне течет вода из швов между потолочных плит. Дому всего 10 лет, все квартиры в собственности. Дом обслуживает управляющая компания. Их работники говорят нам, что крыша — это общее имущество собственников и ремонтировать ее мы должны на свои деньги. В связи с этим у меня несколько вопросов. 1. Кто должен оплачивать и производить текущий ремонт кровли? 2. Кто оплатит мне ремонт кухни и комнаты? 3. Буду ли я нести ответственность перед соседом снизу, если произойдет залив его квартиры: к примеру, если начался дождь, а меня дома не оказалось и никто не убрал воду с пола?

Вам сказали правду, но не всю. Крыша действительно общее имущество собственников многоквартирного дома. А ее текущий ремонт должен производиться вашей управляющей компанией (УК) в счет внесенных вами платежей. В квитанциях по квартплате есть такая строка расходов: «Плата за содержание и ремонт жилья». Речь как раз идет о текущем, то есть залатывании небольших повреждений, а не о капитальном ремонте. Говорить о капитальном ремонте вряд ли уместно при возрасте дома в 10 лет.

В законе говорится, что управляющие компании должны содержать дом в таком состоянии, чтобы оно обеспечивало: • надежность и безопасность для жизни и здоровья граждан; • сохранность их имущества; • доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями в этом многоквартирном доме; • соблюдение прав и законных интересов собственников помещений. П. 10 и 11 Постановления Правительства РФ от 13.08. 2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»

Но поскольку УК добровольно не хочет выполнять эти обязанности, придется добиваться этого с помощью выщестоящих органов. Обратитесь в госжилинспекцию при администрации города. А если и это не помогает, обращайтесь в администрацию района, области или в суд. В каждую инстанцию пишите заявление в 2 экземплярах, чтобы на вашем стояли номер входящего документа, дата и печать. Обязательно дождитесь письменного ответа. Если в течение 30 дней ответа нет или он вас не удовлетворил, пишите выше. В суде вы можете требовать не только выполнения управляющей компанией работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, но и бесплатного ремонта вашей кухни, которая пришла в негодность из-за протекающей крыши и незаделанных швов между панелями. Но для этого вам придется сделать независимую экспертизу, которая подсчитает ущерб, причиненный заливами. Экспертизу вам придется оплачивать самостоятельно, но, если решение суда будет в вашу пользу, управляющая компания обязана будет вернуть вам эту сумму. Кроме того, через суд вы можете требовать перерасчета квартплаты за непредоставленную услугу по текущему ремонту крыши.

Что касается соседей снизу, то претензии они все-таки будут предъявлять вам как непосредственному причинителю ущерба, а уж вы регрессом можете предъявить иск УК. И здесь вам очень помогут ваши прежние письменные обращения в УК по поводу ремонта крыши и заделывания швов. В противном случае коммунальщики могут запросто заявить, что ведать не ведали о протечках, а ваши устные обращения к ним к делу не пришьешь. Как только ваша управляющая компания поймет, что за некачественную работу им придется заплатить, станет более ответственно относиться к своим обязанностям. Понимаем, что наши советы требуют от вас настойчивости, но, как вы сами понимаете, за вас эту работу делать никто не будет. Так что успехов вам!

Мой брат продал квартиру в малосемейном общежитии, которая находилась в общей долевой собственности. Первоначально госрегистрация собственности на это жилье проведена в 2005 г. А при получении наследства в 2010 г. к брату перешло право на имущество в целом, госрегистрация проведена еще раз. Какой налог придется заплатить при продаже жилья? Давайте рассмотрим ситуацию по порядку. Общим жилье становится при поступлении в собственность двух или нескольких людей объекта, который не может быть разделен без изменения его назначения (неделимые вещи) или не подлежит разделу по закону. § Ст. 244 Гражданского кодекса РФ При регистрации права общей долевой собственности, возникающего с момента госрегистрации, запись о праве каждого участника идентифицируется одним номером. П. 40 разд. IV Постановления Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Поэтому объектом права собственности выступает не доля в праве общей собственности на имущество, а само имущество в целом. Покупая долю, принадлежащую другому человеку, или получая ее по наследству, собственник увеличивает объем прав в имуществе, но сам объект собственности остается прежним. Поэтому право участника долевой собственности (будь то квартира, жилой дом, комната, земля) возникает с момента первоначальной госрегистрации права собственности и присвоения кадастрового номера, который не меняется при изменении состава собственников имущества. Моментом возникновения права собственности у участника общей собственности является не дата повторного получения свидетельства о праве на имущество в связи с изменением собственников и долей, а момент первоначальной госрегистрации права на имущество. Доходы от продажи домов, квартир, комнат, находившихся в собственности три года и более, не подлежат обложению налогом. П. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ Если квартира была в собственности больше 3 лет, налог платить не придется. § Письмо Минфина России от 01.04.2011 г. №03-04-08/10-58 Приобретение или получение по наследству сособственником доли на имущество предоставляет ему возможность увеличить объем прав именно на свой объект, а не приобрести право на чужую вещь.

Наш дом находится в ужасном состоянии. В подъезде как после бомбежки. Одна стена так и осталась необлицованной, видно, плитку поворовали, крыша протекает. Звоним в управляющую компанию — нам в ответ чуть ли не матом. Куда идти, кому жаловаться, какие наши права?

Управляющая компания (УК) действительно не может отвечать за то, что строители не положили плитку. Это вопрос к заказчикам: как они умудрились принять объект с недоделками. Впрочем, для того, чтобы понять, можно ли что-то спросить с УК или нет, нужно внимательно ознакомиться с договором, который вы заключили с компанией. Возможно, в нем есть обязательства, которые вы сможете использовать. УК обязана предоставлять вам всю информацию, касающуюся обслуживания и состояния дома. § Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731) Если откажутся — пожалуйтесь на УК в жилищную инспекцию или прокуратуру, там их живо поставят на место. Когда узнаете, какие обязательства берет на себя УК, можно будет понять, с кого спрашивать за безобразное состояние дома — с УК или заказчика. § Ст. 161,162 Жилищного кодекса РФ

Наиболее распространенной ситуацией, вынуждающей жильца многоквартирного дома жаловаться на ЖЭК или управляющую организацию, является её бездействие в отношении содержания дома.

Жилец оплачивает коммунальные услуги, ремонт дома, при этом стоимость услуг растёт, но ничего не делается: дверь в подъезде сломана, стёкла в окнах разбиты, нет освещения на этажах, а жалобы в диспетчерскую службу этой организации ни к чему не приводят.

Что делать в таких случаях?

Перед подачей жалобы жильцы многоквартирного дома должны ознакомиться и уяснить для себя положения Жилищного кодекса России.

Также необходимо изучить еще два следующих важных документа: - Постановление Правительства о правилах содержания общественного имущества многоквартирных домов (№ 491 от 13.08.2003); — Постановление Госкомитета по строительству РФ о правилах и нормах технической эксплуатации жилья ( №170 от 27.09.2005г.).

Они находятся в Интернете в свободном доступе, их следует изучить, и лишь потом подавать жалобу на управляющую компанию.

Согласно Жилищному кодексу, ответственность за содержание дома лежит на управляющей организации, которая, согласно поручению другой стороны, т. е. собственников помещений дома, в течение согласованного сторонами срока за плату обязуется выполнять работы по должному содержанию, а также ремонту имущества такого дома и оказывать услуги по коммунальному обслуживанию дома.

Выбор управляющей организации осуществляется решением общего собрания владельцев помещений, после чего эта организация заключает договор управления с каждым владельцем помещения в этом доме. Этот договор всегда можно расторгнуть, в случае невыполнения организацией своих обязательств.

Если возникает необходимость пожаловаться на управляющую организацию, то есть определенная последовательность, изложенная ниже, как и в какие инстанции подавать жалобу:

1. Отправить претензию на имя руководителя этой организации. 2. Если п. 1 не сработал – отправить жалобу в Госжилинспекцию города с требованием проведения проверки и привлечения к административной ответственности управляющую организацию за несоблюдение правил содержания жилых зданий. 3. Если п. 2 также не возымел действия – используйте ст. 162, п. 8.2 Жилищного кодекса РФ: организуйте общее собрание владельцев помещений дома и разорвите договор с управляющей организацией на том основании, что организация не выполняет условий договора, после чего следует выбрать другую компанию, имеющую хорошую репутацию на рынке таких услуг.

Надо мной поселился новый сосед и тут же затопил мою квартиру. Звоню, а он не открывает. В обслуживающей организации сказали, что не знают, где его искать. Как-то у почтовых ящиков я увидел адресованную ему квитанцию. Так я узнал, как его зовут. Но удивился еще больше. Судя по квитанции, в этой квартире прописано жильцов — 0, проживает — 0, оплата за отопление, воду и канализацию -тоже 0. Если меня затопит еще раз, то кому направлять иск? Сосед скажет: а я здесь не живу. Как быть?

Видимо, ваш сосед является собственником квартиры без регистрации, это не является нарушением. А найти его не сложно. Обратитесь в управляющую компанию, там должен быть адрес регистрации вашего соседа по месту жительства, то есть где он прописан и, скорее всего, фактически проживает. Не звоните туда, а придите лично, объясните причину, по которой вам нужен его адрес. Не дадут информацию — обратитесь письменно, на такие обращения обязаны давать ответ. По факту затопления квартиры все может быть не так очевидно, как вам кажется. Вам надо было вызвать техников-смотрителей, чтобы они составили акт с указанием причин залива. Виновником может быть как сосед, так и обслуживающая организация либо еще кто-то. Это должно быть отражено в акте. С таким документом на руках вы сможете предъявить к виновнику происшествия судебный иск о возмещении ущерба имуществу. Через суд можно узнать и место регистрации соседа. Но сначала закажите оценку ущерба у эксперта. Экспертизу придется сделать за свои деньги, но потом вы можете подать в суд ходатайство с просьбой отнести расходы по экспертизе на счет ответчика. Правда, сразу предупреждаю: не факт, что суд полностью возложит на него всю сумму — бывает и такое.

У нас в квитанциях есть строка — вывоз мусора. А помойка возле дома постоянно переполнена, особенно в выходные, мусор вывозят раз в 2-3 дня, вокруг все закидано (а куда складывать?). Если такое отношение кажется безобразным, можем ли мы не оплачивать вывоз мусора? Куда обращаться?

В соответствии с п. 49 Постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» исполнитель обязан предоставлять потребителю коммунальные услуги надлежащего качества, безопасные для его жизни, здоровья и не причиняющие вреда его имуществу в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и договором. Рекомендуем вам обратиться с претензией в эксплуатирующую организацию (ЖЭК, ДЭЗ, ЖКХ, РЭУ и т.д.) с письменным заявлением на имя начальника. К претензии необходимо приложить доказательства некачественного оказания услуг по вывозу мусора, например, фотографии.

Я живу в 12-квартирном деревянном доме. Квартира у меня неприватизированная. Договор со мной никто не заключал. Имею ли я право отказаться от неисполняющихся услуг: ВДО электроснабжение (непонятно, что это такое), текущий ремонт и содержание конструктивных элементов (не проводится уже 30 лет), вывоз бытовых отходов (не вывозятся), утилизация бытовых отходов (не утилизируются и даже не могут объяснить, что сюда входит)? Имеет ли право снабжающая организация начислять плату за освещение мест общего пользования, да еще и с количества прописанных в квартире? У меня, к примеру, прописано 7 человек (хотя дети с семьями снимают квартиры), у соседки 4 человека. Получается, что мы с соседкой должны оплачивать 11 лампочек. К тому же подъезды не обслуживаются и не освещаются.

Если вы говорите о договоре соцнайма, то его нужно обязательно заключить с собственником жилья, скорее всего, это ваш муниципалитет. Это не ваше право, а обязанность. Конечно, наличие ордера на квартиру в некоторой степени защищает ваше право пользования квартирой, но все же договор социального найма, подписанный вами и муниципалитетом, утвердит ваши права с точки зрения действующего сейчас Жилищного кодекса РФ (глава 8).

Если вы имеете в виду договор с управляющей компанией (УК) по обслуживанию многоквартирного дома, то он заключается только с собственниками жилья, то есть владельцами приватизированных или купленных квартир или с муниципалитетом, который сдает вам квартиру в соцнаем. Но отсутствие такого договора между нанимателями и управляющей компанией не освобождает вас от обязанности оплачивать услуги, предоставляемые управляющей компанией. И не лишает вас права требовать от УК предоставления качественных услуг. А если предоставляются некачественные услуги или они совсем не предоставляются, вы имеете полное право требовать снижения платы.

А вот просто отказаться от оплаты неисполняющихся услуг вы не имеете права. ВДО — это внутридомовое обслуживание и, скорее всего, то же самое, что и «содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома». Утилизация отходов — это их вывоз и захоронение в специальных отведенных для этого местах. Вы также вправе требовать выполнения этой услуги или снижения платы при невыполнении. Что касается платы за освещение мест общего пользования, то жильцы в многоквартирном доме и раньше оплачивали эту услугу, только тогда она включалась в тариф «Ремонт и обслуживание жилищного фонда».

Сегодня же услуги разделены на жилищные (содержание и ремонт общего имущества) и коммунальные. Электроснабжение мест общего пользования является коммунальной услугой, поэтому в последнее время плату за него выносят отдельной строкой. Расчет оплаты электроэнергии в местах общего пользования делается по показаниям коллективного (общедомового) счетчика. Из этих показаний вычитается электроэнергия, потребленная непосредственно в квартирах. А остаток, то есть то, что «нагорело» в подъезде, подвале, на лестничной площадке и в других общественных местах, делят либо пропорционально прописанным, либо пропорционально показаниям внутриквар-тирных счетчиков (единого алгоритма расчетов еще не разработано). Но это вовсе не значит, что вы с соседкой оплачиваете 11 лампочек в подъезде.

В соответствии с положениями гражданского кодекса наниматель имеет право потребовать расторжения договора найма когда угодно, в любое время. Но он обязан заранее письменным извещением предупредить наймодателя. Это письменное уведомление должно быть отправлено как минимум за три месяца до выезда съёмщика. В самом соглашении можно установить срок и поменьше, к примеру, один месяц. Если он будет не соблюден, наймодатель имеет право требовать от нарушителя оплаты неустойки за ненадлежащее выполнение условий договора.

Однако оплату неустойки в виде штрафа и пени можно требовать лишь в случае, если это было указано в соглашении. Если в договоре этого прописано не было, то убытки можно взыскать в виде упущенной выгоды, которую, к сожалению, доказать достаточно трудно. Хотя в данном случае проблем возникнуть не должно, ведь наниматель не предупредил хозяина вовремя, и поэтому он не смог сдать квартиру иным людям. Другими словами, собственник помещения имеет право требовать компенсации убытков от съёмщика в размере трёхмесячной средней оплаты за наем жилого помещения. В законодательстве за отказ от найма помещения конкретного размера штрафа не установлено. Кроме того, можно с нарушителя обязательств взыскать внедоговорную пеню. То есть сумму денег, которая рассчитывается с учётом ставки рефинансирования Центрального банка.

С 1985 г. у меня есть участок площадью б соток с домиком в садоводческом товариществе. Все это было оформлено в собственность. Все взносы и налоги я всегда платила исправно. Но летом 2009 г. у мамы случился инсульт, и ее частично парализовало. По этой причине больше чем полтора года я на даче вообще не появлялась. Встретила недавно в магазине соседку по участку, тут она меня и огорошила! Рассказала, что мой домик по указанию председателя садоводства прошлой весной… сломали. А сам участок передали какому-то дружку председателя. Когда позвонила председателю, то он сообщил, что за неуплату членских взносов меня исключили из членов садоводства. Поэтому, дескать, мой участок и передали какому-то «очереднику». Посоветовал побыстрее самой вывезти из садоводства остатки разобранного дома, пока их не разворовали. Я просто в шоке! Что же мне теперь делать? Как противостоять этому самоуправству, куда обращаться?

То, что вы описали, вопиющее беззаконие! Вам необходимо срочно обратиться в полицию с заявлением о захвате вашего имущества и причинении вреда. Советую подать заявление обо всем происшедшем и в прокуратуру. По результатам рассмотрения заявлений вам нужно будет обратиться в суд с иском к «захватчикам» участка об истребовании вашего имущества из чужого незаконного владения. Вы имеете право потребовать полного возмещения причиненного вам вреда, оценив у эксперта стоимость вашего домика и работы по его восстановлению. Ст. 15, 301, 1064 Гражданского кодекса РФ

У мамы (70 лет) есть друг (85 лет). У него есть сын, но он живет во Франции и отца навещает редко. Больше наследников нет. Сейчас мамин приятель хочет, чтобы его квартира досталась мне. Как это лучше сделать, чтобы его сын ничего не получил? Я думаю, что маме и ее другу нужно расписаться, он бы подарил квартиру ей (чтобы избежать налога), а мама в свою очередь передарит квартиру мне. Как лучше поступить?

Вы правы, в вашем случае дарение — идеальный вариант. При дарении между близкими родственниками сейчас налог отменен. Поскольку мамин друг вам не родственник, и если он сразу подарит квартиру вам, то вы должны будете заплатить налог на доход — 13% от стоимости квартиры. После оформления сделки, подайте в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Для рассчета налога может быть принята инвентаризационная стоимость квартиры по БТИ, так что сумма будет не очень большой. Однако для того, чтобы реализовать этот замысел, потребуется время. Регистрация брака, затем дарение от него к маме, потом от мамы к вам… Учитывая возраст маминого друга рекомендую все же поторопиться и оформить дарение сразу на себя. Я не исключаю варианта, что даритель умрет до того, как состоится эта сделка, и вы можете остаться без квартиры. Поэтому рекомендую сейчас оформить дарение. Для этого вам и маминому другу достаточно обратиться к нотариусу. Еще обязательно узнайте, как была приобретена квартира. Если в браке, то у жены друга может быть своя доля. Даже если жена умерла, возникнет спорная ситуация. Поскольку сын, имеет право наследовать имущество матери, он впоследствии может оспорить сделку дарения квартиры. Шансы его выигрыша в суде будут довольно высокими.