Законодательная база Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 31.03.97 N 360 "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРОГРАММЫ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ "СТРУКТУРНАЯ ПЕРЕСТРОЙКА И ЭКОНОМИЧЕСКИЙ РОСТ В 1997-2000 ГОДАХ"

Углубление реформ на рынке недвижимости явится важным этапом институциональных преобразований в 1997-2000 годах.

Основополагающим моментом при формировании рынка недвижимости станет выкуп по минимальным ценам земельных участков под приватизированными предприятиями. Право собственности даст возможность предприятиям эффективно распоряжаться земельным участком, а практическая реализация принципа "предприятие - единый имущественный комплекс", в который входит и земельный участок, обеспечит предприятиям действительную полноту хозяйственной свободы.

Приватизация земли под предприятиями также обеспечит многочисленные выгоды городу, области: возрастает приток инвестиций, с увеличением производства снижаются цены на товары и услуги; более эффективно используются территории городов, предприятия выносят свое производство из их центров; создаются условия для замены всех поимущественных налогов единым налогом на недвижимость, который в перспективе станет основой местных бюджетов.

Однако рынок недвижимости с его важнейшей частью - рынком земельных участков в России еще не создан. Первичный рынок объектов недвижимости, начало которому положила массовая приватизация, так и не сформировался из-за трудностей выкупа участков под предприятиями и строениями. Слабо развита практика конкурсной продажи участков, в том числе участков со строениями, которая могла бы активно создавать первичный рынок недвижимости.

Нет между отдельными сегментами рынка недвижимости взаимосвязи: новое строительство не связано с улучшением существующей застройки, с повышением эффективности управления недвижимостью, замещением старых строений. Относительно быстро развивается рынок квартир, значительно отстает развитие сектора коммерческой недвижимости, где из-за недостатка предложения поддерживаются высокие цены; единичны случаи рыночных операций с промышленной недвижимостью.

До 1995 года в основном были приватизированы земельные участки под односемейными домами и садовые участки. Однако земля под многоквартирными жилыми домами, зданиями коммерческого и промышленного назначения до настоящего времени остается в основном неприватизированной. К 1996 году лишь 1264 предприятия выкупили земельные участки и 2295 предприятий подали заявки на выкуп. Площадь выкупленных участков составила 8662 га, а их общая стоимость - 61254 млн. рублей. При сохранении действующих тенденций к концу 1997 года смогут стать собственниками своих земельных участков всего 4,5 тысяч приватизированных предприятий.

По-прежнему расплывчаты права на недвижимость, не определены четкие юридические процедуры установления прав и оформления сделок с недвижимостью. Сохраняются неконкурсное предоставление земельных участков, административно устанавливаемый налог на землю, дополнительные местные налоги на содержание недвижимости и инфраструктуры.

Отсутствие рынка земли в городах приводит к высокой капиталоемкости в них. Плотность населения в городах имеет тенденцию возрастать по мере удаления от центра, что увеличивает затраты на транспорт, инфраструктуру и сопровождается вынужденным занижением цен на электро- и теплоснабжение. Отсутствие стимулов к наилучшему использованию городских участков приводит к нерациональной структуре землепользования: неэффективные заводы на лучших участках городских земель, огромные территории под промышленной застройкой (свыше 30% площади против 5-7% в развитых странах), недостаток недвижимости для коммерческого использования.

В этих условиях становится очевидной необходимость углубления реформ на рынке недвижимости.

В 1997-1998 годах основными направлениями государственной политики в сфере рынка недвижимости будут являться следующие:

- создание нормативно-правовой базы рынка путем содействия скорейшему принятию таких основополагающих для рынка недвижимости законов, как Земельный кодекс, Земельный кадастр, "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "Об оценочной деятельности", "О государственной программе приватизации в Российской Федерации"

- обеспечение передачи (продажи) собственникам любых строений, предприятий прав на соответствующие земельные участки; совершенствование процедуры закрепления прав на занимаемый строением участок; обеспечение прав собственников недвижимости свободно продавать участки со строением;

- обеспечение конкурсной продажи государственной недвижимости (вместе с земельными участками), включая незастроенные участки;

- создание государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; регистрация имеющихся прав на недвижимость в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- создание нормативной базы для системы страхования прав собственности на недвижимость, включая институт страхования титулов собственности;

- разработка механизма налогообложения недвижимости на основе ее рыночной стоимости, изменение действующего законодательства для снижения затрат при совершении сделок с недвижимостью;

- повышение ответственности профессиональных участников рынка недвижимости; усиление государственного контроля за соблюдением условий лицензирования при осуществлении профессиональной деятельности на рынке недвижимости, повышение требований к лицензированию деятельности профессиональных участников рынка, обеспечивающих высокий уровень квалификации; введение административной и уголовной ответственности за правонарушения на рынке недвижимости и совершенствование частноправовых способов защиты прав и интересов профессиональных участников рынка недвижимости;

В рамках основных направлений государственной политики в сфере рынка недвижимости Правительством Российской Федерации в 1997-1998 годах будет принят ряд мер, обеспечивающих:

- всем собственникам объектов недвижимости возможность получения в собственность земельных участков, занимаемых этими объектами, их судебную защиту;

- снижение верхней границы нормативной цены земли, по которой предприятия могут выкупать земельные участки, на которых они расположены;

- включение земельных участков в уставный капитал приватизируемых предприятий, расширение выкупа объектов недвижимости, в том числе земельных участков, что требует инвентаризации и оценки государственного недвижимого имущества;

- введение режима рассрочки платежей за выкупаемый земельный участок;

- создание правовой базы для предоставления свободных участков под застройку и для коммерческого использования недвижимости;

- стимулирование выкупа арендованных зданий, строений, сооружений по их рыночной цене;

- законодательное установление принципа разрешенного использования недвижимости взамен целевого и процедур правового зонирования территорий населенных пунктов, определяющего права и ограничения по способам использования земельных участков и иной недвижимости, а также по строительным ограничениям в каждом районе города.

В последующие годы дальнейшего развития рынка недвижимости должны быть предусмотрены следующие мероприятия.

1. Внесение изменений в налоговое законодательство при совершении сделок с недвижимостью, включая:

- изменение формы взимания государственной пошлины за регистрацию сделок - переход от процентного сбора к фиксированному, основанному на реальных затратах по регистрации;

- возможность балансового учета недвижимости по ее рыночной стоимости.

2. Обеспечение развития риэлтерской деятельности на рынке брокерских услуг на основе принятия закона "О лицензировании риэлтерской деятельности".

3. Расширение возможностей оборота прав аренды недвижимости на основе принятия закона "Об аренде государственной и муниципальной недвижимости".

4. Введение зонирования территорий населенных пунктов (принятие закона "О территориальном зонировании").

Одним из важнейших условий стимулирования городского развития является переход к рыночным принципам при предоставлении земельных участков для жилищного строительства и обеспечение доступности для населения обеспеченных инженерной инфраструктурой земельных участков под индивидуальное жилищное строительство на открытой конкурсной или аукционной основе.

При резком сокращении бюджетных ассигнований на строительство жилья главным источником финансирования во все большей степени становятся средства населения, иных частных инвесторов, кредитные ресурсы. Соответственно, основным вопросом привлечения этих средств является обеспечение условий, благоприятных для частного инвестирования в жилищное строительство. Основные направления обеспечения этих условий на этапе предоставления застройщику земельного участка для жилищного строительства состоят в следующем:

- процедура предоставления земли под жилищную застройку должна быть четкой и открытой, должен быть максимально упрощен процесс получения согласований, ограничено число ведомств, участвующих в выделении участка, утверждении проекта, выдаче разрешения на подключение к инженерным сетям и начало строительства;

- требования к архитектурно-планировочному и градостроительному решению, а также к использованию участка должны быть гибкими, закрепляющими только самые общие важнейшие принципы застройки, чтобы не препятствовать застройщику в реализации его собственной рыночной стратегии;

- в документах на предоставление земельного участка должны быть четко и однозначно определены права застройщика на земельный участок, на его залог, субаренду и т. п., а также даны гарантии города, защищающие застройщика, который рискует своими деньгами, и других инвесторов. Существующая система резервирования участка на период проектирования и строительства должны быть заменена предоставлением его в долгосрочную или среднесрочную аренду;

- для принятия решения застройщику должна быть обеспечена возможность получения от органов местного самоуправления исчерпывающей информации о размерах всех однократных и периодических платежей, взимаемых в связи с занятием земельного участка, проектированием и строительством объекта, в том числе о размерах платы за подключение к инженерным сетям и за согласование проекта.

При предоставлении участков в зонах плотной застройки будет шире использован механизм конкурсов и аукционов, исключающих субъективный выбор застройщика, с одной стороны, и обеспечивающих выбор наиболее подготовленного и эффективного застройщика, с другой стороны. При этом взносы застройщиков на развитие инфраструктуры и передача части построенного жилья городу, стоимость которых сейчас подчас превышает стоимость самого строящегося объекта, будут заменены участием застройщиков в развитии городской инфраструктуры через включение этих затрат в аукционную цену предоставления земельных участков.